Хурд группын санхүүгийн албаны захирал Д.Батсанаа: Барилгын салбар бол цаашдаа тэртээ тэргүй өсөөд явах салбар

 

Хурд группын санхүүгийн албаны захирал Д.Батсанаатай ярилцлаа.

-Манайдаа хамгийн хурдацтай хөгжиж яваа салбарыг барилгын салбар гэдэг. Сүүлийн үед байдал яг ямар байна даа. Эдийн засгийн хямрал барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлж байна вэ?

-Нэг хэсэг барилгын салбар бусад салбаруудаа бодвол түлхүү хөгжиж ирсэн гэдэг үнэн. Гэхдээ өнөөдрийн байдлаар эрэлтээ дагаад ч тэр үү барилгын салбар идэвхгүй болчихоод байна.

Нэг тийм царцах талдаа орчихлоо. Манай компанийн хувьд харьцангуй гайгүй байсан ч гэсэн бүтээн байгуулалт, барилгын ажлууд маань саарсан. Манай компанийн хувьд 2013-2015 онуудтай харьцуулахад энэ жилийн хөрөнгө оруулалтын ажиллагаа хэд дахин багасчихсан байх жишээтэй явж байна. 2013 онд бид 30 гаруй блок барилга дээр ажиллаж байсан бол өнөөдөр арваадхан блок дээр ажиллаж байна. Ийм маягаар буурч байна даа. Гэхдээ энэ бол бүхий л компаниудад, бүхэлдээ барилгын салбарт тохиолдож байгаа асуудал юм.

Банкны найман хувийн зээл барилгын салбарт багагүй дэм болж байсан. Одоо ч их багаар хамааралтай явж байна. Сүүлийн үед найман хувийн банкны зээлийн асуудал тогтвортой биш байгаа нь бас нөлөөлж л байна. Гэхдээ барилгын салбарын хувьд ойрын хугацааны хямралыг бид ярьж байгаагаас биш цаашдаа тэртээ тэргүй өсөөд явах салбар гэж би хувьдаа хардаг.

Түүнээс биш бүрмөсөн уналтад орчихсон хөнгөн аж ахуй, арьс ширний гэсэн зарим салбаруудаас тэс өөр. Ирээдүй нь гэрэлтэй маш боломжтой салбар шүү дээ.

-Хөрөнгө оруулалт нэмэгдэж, эрэлт хэрэгцээ нь их болоод ирэхэд барилгын технологи ч хөгжинө биз?

-Хөрөнгө оруулалт түлхүү үед хөгжилд нөлөөлөөд эхэлдэг нь үнэн. Барилгын салбар эрчимтэй хөгжиж байхад Монголын барилгын салбарт дэвшилтэт технологиуд нэлээд орж ирээд бараг суурьшчихлаа шүү дээ. Энэ бол ололт.

Цутгамал карказ гэдэг байсан бол одоо цутгамал буюу хэвээр шууд цутгаад явж байх жишээтэй. Энэ нь анхны хөрөнгө оруулалт жаахан өндөр байдаг ч цаашдаа ажлын явцад олон давуу тал авчирдаг технологи юм. Ажил хурдан явдаг, дотоод засал богино хугацаанд хийгддэг, дотор талдаа ашиглалт сайтай гээд давуу тал олон. Азийн орнуудад нэвтэрчихсэн байсан энэ технологи 2013-2014 оны үед манайд нэвтэрсэн. “Номин”, манайх гээд томоохон компаниуд л нэвтрүүлсэн л дээ. Энэ мэт олон шинэ технологийг барилгын салбарынхан эдийн засаг сайн байх үед оруулаад ирсэн.

Цаашдаа эдийн засаг тэлээд ирбэл үргэлжлүүлээд шинэ, шинэ технологи орж ирээд л явна даа.

 

-Хурд групп бол барилгын салбартаа яах аргагүй толгой цохьдог, түрүүлж шинэ технологийг нэвтрүүлдэг тэргүүлэгч компани. Танайх одоо хаана, хаана ямар төслүүд хэрэгжүүлж байгаа вэ?

-Бид одоогийн байдлаар гурван том төсөл дээр ажиллаж байна. “Хүннү 2222”, “Нарны хороолол”, “Энхтайван хотхон” төсөл маань хэрэгжээд явж байгааг хүмүүс мэдэж байгаа байх.

Үүнээс гадна оффисын болон гараажийн зэрэг жижиг төслүүд мөн хэрэгжээд явж байгаа. Манай урдаа барьдаг том төсөл бол яах аргагүй “Хүннү 2222”, “Нарны хороолол” төсөл. Хүннү хороолол бол нэгдүгээрт цэвэр агаарт маш сайхан байршилтай. Мөн орчны асуудлыг тун бодож шийдсэнээрээ онцлогтой. Хүн амьдрахад таатай, эрүүл аюулгүй орчныг бүрдүүлж өгөхөд бид анхаарсан. Машины зогсоол хороолол дотроо биш газар дороо байдаг.

Ийм нөхцөлд хөгшид хүүхэдгүй аюулгүй тайван орчин нарлаж, тоглож чаддаг. Түүнээс гадна ногоон байгууламж, хүүхдийн тоглоом, саравч сүүдрэвч, усан оргилуур гэх зэргийг  цогцоор нь шийдэж өгч, хүүхдийн цэцэрлэгийг хүртэл хотхондоо барьсан байгаа. Энэ хорооллын нэгдүгээр давхрууд нь үйлчилгээний төвүүд учраас хүмүүсийн тав тухтай, ойрын хэрэгцээг бүрэн хангадаг. “Хүннү 2222” төслийн маань нэгдүгээр  ээлж дуусаад ашиглалтад орууллаа.

Цаашдаа хоёр, гуравдугаар ээлж нь явагдана. Нөгөө л эдийн засгийн байдалтай холбоотойгоор харзнаж байна. “Нарны хороолол” төсөл маань бас цогц төсөл. Мөн хороолол дотроо сургууль, цэцэрлэгтэйгээ том төсөл. Одоо гуравдугаар ээлжийнхээ ажилд ороод явж байгаа даа. Бүр хорооллоор нь төсөвлөөд, төлөвлөөд өгчихсөн болохоор хүмүүсийн эрэлт хэрэгцээг бүрэн хангадаг.

Манай давуу тал гэвэл дээр хэлсэн хэв хашмалаар бүрэн цутгаж барьдаг. Ингэснээр оршин суугчид дотоод зай талбайгаа бүрэн ашиглах боломжтой.

-Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар бол тусдаа бие даасан явдаг салбар. Харин манайд төдийлөн хөгжөөгүй, барилгын компанийнхан өөрсдөө борлуултаа хариуцаад явж байгаа нь анзаарагддаг. Танайх бас энэ жишгээр явж ирэв үү?

-Тийм л дээ. Таны хэлснээр барилгын компаниуд өөрсдөө борлуултаа хариуцаад явах нь элбэг. Угаасаа тэгж явж ирсэн.

Гэхдээ сүүлийн жилүүдэд олон тооны үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд гарч ирж, нэг үеэ бодвол өөрчлөгдөж л байна. Манай компанийн хувьд борлуултаа өөрсдөө хариуцдаг. Олон газар бидэнтэй хамтарч ажиллах хүсэлтээ ирүүлж байсан ч бид дангаараа борлуултаа хариуцсаар ирсэн. Харин сүүлийн үеэс бид “РЕМАКС”-тай хамтарч ажиллаж эхлээд байна.

 

-Ямар учраас “РЕМАКС”-тай хамтран ажиллахаар болсон юм бэ. Танай ямар шалгуур үзүүлэлтийг хангасан болохоор та нар ийм сонголт хийв?

-Юуны өмнө “РЕМАКС” гэдэг бол дэлхийн стандарт юм. Дэлхийн олон улс оронд үйл ажиллагаагаа явуулдаг, олон салбартай франчайз компани.

Бас дэлхийг тэр чигт нь хавтгай болгосон мэдээллийн асар том бааз суурьтай. Олон улсад хүлээн зөвшөөрөгдсөн менежмент нь манай үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт орж ирж байгаа нь том дэвшил гэж би хардаг. Манай компанийн хувьд үл хөдлөх салбарын мэргэжлийн хүмүүстэй ийнхүү хамтарч ажиллаж эхэлж байна. Одоогийн байдлаар хоёр блок дээрээ тусгай гэрээ байгуулаад ажлаа эхэлсэн байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын олон улсын стандартыг хэрэгжүүлэх боломж гэж харж байна.

-Танайх борлуултаа өөрсдөө хийж ирсэн гэлээ. Сүүлийн үед борлуулалт буурч байгаа нь мэргэжлийн хүмүүстэй хандахад хүргэж байна уу?

-Манай борлуулалт хэзээнээс асуудал дагуулдаггүй байлаа. Барилга ашиглалтад орох үед 80-90 хувь нь борлогдчихдог байсан.

Тийм ч учраас проперти компаниуд хамтран ажиллах санал тавихад тоодоггүй байлаа. Сүүлийн үед хуучнаасаа арай өөр болчихсон. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудтай хамтран ажиллаж үзэхээр шийдэж тэр дундаа олон улсын франчайз компани учраас “РЕМАКС”-ыг сонгосон.

-Уг нь олон улсын жишигт барилгын компаниуд нь барилгаа бариад борлуултаа үл хөдлөхийн компаниуд нь хийгээд явдаг. Харин манайд энэ салбар төдийлөн хүчирхэгжихгүй хэвээрээ. Манай хэрэглэгч нар наад зах нь барилгын компани дээрээсээ л авбал хямд гэж боддогоос эхлээд сэтгэл зүй бэлтгэгдээгүй байх шиг байдаг...

-Тийм ээ. Энэ бол яг манай хэрэглэгч нарын сэтгэл зүйтэй холбоотой.

Барилгын компани нь барилгаа бариад явахаас гадна борлуултаа давхар хариуцахад хүрдэг нь хэрэглэгчдийн энэ зан байдалтай холбоотой. Үл хөдлөх хөрөнгийн газарт очиж танилцсан ч гэсэн компани дээр нь ирвэл бас илүү хямд байна гэж боддог. Монголчуудын юмыг имэрч, харж үзэх гэсэн зан л даа. Манайхаас байр авах гэсэн хүн долоон удаа ирж, очиж үзэх байж шийдвэрээ гаргаж байсан удаа ч бий. Манайхан амьдрах байр савандаа ингэж ханддаг хүмүүс. Бас хямралын энэ үе ч нөлөөлж байгаа байх.

Аажимдаа энэ байдал өөрчлөгдөх байх. Дагаад үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд маань ч туршлагажиж, бэхжиж энэ салбар улам бүр хөгжих биз ээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар  өндөр хөгжсөн улс орнуудад иргэд нь маш завгүй учраас өөрийнхөө өмнөөс үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын агентад ажлаа даатгадаг. Цаг хугацаагаа хэмнэх нь маш чухал байдаг. Тэр хүний өмнөөс бүх ажлыг нь агентууд хийнэ. Манайхан энэ соёлд хараахан суралцаагүй болохоор өөрсдөө л гүйгээд байдаг. Цаашдаа иргэдийн орлого нэмэгдээд ирэхээр өөрөө ажлаа алдаж байхаар өмнөөсөө үл хөдлөхийн агентад ажлаа даатгадаг болж эхэлнэ.

Магадгүй нөгөө хямрал хүртэл нөлөөлж л байгаа учраас өнөөдөр хүмүүс өөрсдөө яваад байгаа хэрэг шүү дээ. Ямар ч байсан энэ чиглэлийн олон улсын компани манайд үйл ажиллагаагаа нэвтрүүлээд эхэллээ. Аажимдаа ч гэсэн үл хөдлөхийн салбар өөрчлөгдөөд явна гэдэгт эргэлзэхгүй байна.

-“РЕМАКС” орж ирснээр дэлхийн өнцөг булан бүрт байгаа үл хөдлөхийн мэдээллүүд орж ирж, бас манай мэдээллүүд гадны зах зээлд байршина гэж дуулж байсан юм байна. Гадаадаас ч борлуулалт хийнэ гэсэн санал ирнэ гэсэн үг шүү дээ?

-Тийм боломжууд их байдаг юм билээ. “РЕМАКС” олон улсын компани учраас дотоодын томоохон төслүүдээ олон улсад аваачиж танилцуулдаг.

Өнгөрсөн сард АНУ-д болсон чуулга уулзалтын үеэр манай төслүүдийг авч яваад танилцуулсан. Удахгүй Сингапурт болох арга хэмжээний үеэр мөн танилцуулгаа хийнэ гэж байсан. АНУ, БНСУ, Швейцарь, Европын холбооны улсуудаас гадаадын иргэд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах хүсэлтээ илэрхийлсэн гэсэн.

Гэхдээ тодорхой нөхцөлтэйгээр хувааж төлөх нөхцөл тавьж байгаа юм билээ. Гадны хэрэглэгч нар манайхаас үл хөдлөх хөрөнгө авахаас гадна гадаадад ажиллаж амьдардаг монголчууд тэндээсээ байр худалдан авах хүсэлт их байдаг. Мөнгөө нэг дор өгч чадахгүй, аажимдаа цувуулж өгөх хүсэлтэй хүмүүс их гарч байна лээ. Тэд нарын хүсэлт нь барилгын компаниудын тавьдаг шаардлагатай таарахгүй хана мөргөх асуудал гардаг.

Цаашдаа үл хөдлөх хөрөнгийн компаниар дамжаад энэ нөхцөлүүд илүү уян хатан болохыг үгүйсгэхгүй.

-“РЕМАКС” танайх хамтраад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах хүсэлтэй хүмүүсээ автобус аялалаар авч яваад байсан байх аа?

-“РЕМАКС”-т мэдээллийн томоохон бааз бий. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гэж байгаа хүмүүсээсийнхээ мэдээллийг нягтлаад яг ямар төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө авах гэж байна тэр хүмүүсээ ялгаж нэг баг болгоод хэрэгцээтэй газруудаар нь аваад явчихдаг юм билээ.

Тэр бас их үр дүнтэй арга санагдсан. Манайхаас гадна долоо, найман төслийг хамтад нь хүмүүс яваад үзчихэж байсан. Монголчууд шиг маш олон удаа, нарийн үзэж хардаг хүмүүст аль болох үзүүлж л байх чухал учраас үр дүнтэй арга юм.

-Танайх компанийнхаа зүгээс борлуултаа нэмэгдүүлэх үүднээс ямар менежментийг хийж байгаа вэ?

-Бид угаасаа манай байрны борлуулалт өндөр учраас тэр тал дээр төдийлөн анхаарахгүй явж ирсэн юм билээ.

Манай байрнууд угаасаа чанартай, элдэв асуудал гарлаа гэхэд дор нь засаад явчихдаг. Ашиглалтад ороод гурав, дөрвөн жил өнгөрсөн ч гэсэн засахыг нь засаад, солихыг нь солиод өгдөг. Дээврийн ус алдах, гадна талбайн тохижилт гээд бүгдийг анхаардаг учраас оршин суугчид мэддэг. Энэ мэт олон давуу талтай учраас манайхыг ямар ч асуудалгүй сонгодог. Одоо аяараа борлуулалт муудаад ирэхээр бас менежмент дээр анхаарах хэрэгтэй юм байна гэж ойлгож байгаа. Тэр утгаараа давхрын ялгаатай үнийн санал гаргаж байна.

Нар бага үздэг цонхтой бол уян хатан нөхцөл санал болгож, бас тодорхой хэмжээний хувийг нь төлсөн тохиолдолд хөнгөлөлт үзүүлэх, наадмын урамшуулал гээд зарлаж эхлээд явж байна.

-Барилгын салбар бас амаргүй цаг үеэ туулж байгаа талаар бид ярилцлаа. Энэ үеийг туулах гол хөдөлгөгч хүч нь юу байх бол?

-Эдийн засгийн хувьд зөв бодлого явуулж эдийн засгаа тэлэх л чухал юм даа гэж би харж байна.

Төрөөс зээлийн 8 хувийн боломж гаргаж байгаагаа зогсоочихгүй авч явах нь чухал юм. Олон иргэдэд боломж өгөхөөс гадна барилгын салбартаа маш том дэмжлэг болно. Барилгын салбарт маш олон тооны хүн ажилладаг, тэдний ард байгаа хүмүүсийг нэмбэл бүр олон болно. Тиймээс урт хугацаанд энэ зээлийн хөнгөлөлттэй нөхцлийг зогсоочихолгүй авч явах нь чухал юм. Одоо анзаараад байхад бага кв/м-ийг сонирхож байгаа хүмүүсийн зах зээл ханаж байгаа харагдаж байна.

Тиймээс одоо хэмжээн дээрээ өөрчлөлт хийж 100-120 м/кв болгох зэргээр хэмжээг нь дээшлүүлж өгөх шаардлагатай гэж бодож байна. Ингэхийн тулд дундаж түвшний хэрэглэгчдийн судалгааг нарийн гаргах нь зөв болов уу.

Дахин хэлэхэд барилгын салбарт хэсэг цаг зуурын асуудал гарч байгаа болохоос цаашдаа улам бүр хөгжих салбар шүү дээ.