Н.Тэлмүүн: RE/MAX таныг боломжит худалдан авагчидтай холбож өгөх болно
Олон улсын нэр хүндтэй компаниудын франчайз бизнесүүд Монголд үүд хаалга цөөнгүй нээж байна. Үүний нэг нь RE/MAX ХХК бөгөөд тус компани нь АНУ-ын Денвер хотоос эхлэлтэй, дэлхий даяар үл хөдлөх хөрөнгийн франчайзингийн үйлчилгээ үзүүлдэг байгууллага юм. Франчайз бизнес бол олон улсын бизнесийн стандарт, нау хауг тухайн компаниас нь албан ёсны эрхийн дагуу авч ажилладаг бизнес модуль билээ.
Агаарын бөмбөлөгтэй лого болон улаан, цагаан, хөх өнгөтэй RE/MAX тэмдэг манай улсад 2015 оноос хойш байрлах болсон.
Энэ үеэс бид үл хөдлөх хөрөнгийн олон жилийн туршлагатай, мэргэжлийн ур чадвартай агентуудаас бүрдсэн байгууллагаар үйлчлүүлэх эрхтэй болжээ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес гэдэг хөрөнгө оруулалтын үр өгөөж хамгийн өндөртэй , үр хүүхдүүдээ өвлүүлэн үлдээх боломжтой , урт удаан хугацаанд үргэлжлүүлэн ажиллах тусам үнэ цэнэ нь нэмэгддэг цөөхөн бизнесүүдийн нэг билээ.
Энэ салбарын тэргүүлэгч RE/MAX компанийн анхдагч оффис болох Remax central оффисын захирал Н.Тэлмүүнийг бид ярилцлагынхаа хойморт урилаа.
Амжилттай ажиллаж буй бизнесийн талаарх мэдээллийг хүргэдэг манай ярилцлагын буланд тавтай морилно уу.
Орон сууцын ирээдүйн үнэ цэнийг тодорхойлох мэргэжлийн хүний зөвлөгөө чухал
-Та Remax Peace болон Remax central оффисын захирлаар ажилладаг. Оффисоо товч танилцуулахгүй юу?
-RE/MAX Central оффис нь RE/MAX-н загвар оффис. Remax/Mongolia 2015 оны 10 дугаар сард зургаан агенттайгаар байгуулагдсан. Анх RE/MAX-ын салбар Монголд орж ирэхэд хүмүүс төдийлөн сайн мэдэхгүй танайх агаарын бөмбөлөг зардаг юм уу ч гэж асууж байсан үеийг санаж байна.
Тэр үеэс хойш хэрэглэгчид манай компани, бидний үйлчилгээний талаар сайн мэдээлэлтэй болсон гэж бодож байна.
Эхний жилийг бид байгууллагаа, үйлчилгээгээ хүмүүст таниулахад зарцуулсан. Агентуудтайгаа өдөр шөнөгүй мөн амралтын өдрүүдээр ч ажиллаж танилцуулгаа хийж, бүх зүйлийг шинээр эхэлж байсныг санаж байна.
Зөвхөн RE/MAX ыг танилцуулахаас гадна хүмүүс яагаад үл хөдлөх хөрөнгөө мэргэжлийн агентаар зуучлуулах хэрэгтэй вэ гэдгийг тайлбарлахад маш их цагаа зарцуулж байсан. Одоо ч гэсэн агентууд, брокерууд маань үүнд бас ихэнх цагаа зарцуулсаар л байгаа.
Шинээр брокер оффис нээх гэж байгаа хүмүүс хамгийн анх RE/MAX CENTRAL оффис дээр ирээд бизнесийн чиг хандлага болон агент, риалторуудын үйл ажиллагаатай танилцдаг. Манай оффис нь 2016 оны бүсийн шилдэг брокер оффис болж байсан.
Харин RE/MAX Peace оффис нь ХУД 3 р хороо, Чингисийн өргөн чөлөө, хөшөөтэй автобусны буудлын орон сууцын нэг давхрын өргөтгөлд байрладаг. RE/MAX бүсийн 14 дэх оффис юм. Агентуудыг тав тухтай ажиллуулах, хэрэглэгчдэд шууд хүрч ажиллах нөхцлийг нь бодож маш сайн төлөвлөж байгуулсан. Тус оффисд одоогоор 8 агент нэг админ менежер ажилладаг.
-Remax дэлхийн өнцөг булан бүрт салбараа нээж, хөгжиж байгаагийн гол нууцыг та юу гэж харж байна вэ?
RE/MAX 44 жилийн түүхтэй олон улсын үл хөдлөх хөрөнгийн №1 компани. RE/MAX уламжлалт бизнесээс илүү онцлогтой, шинэлэг. Хоёр л зүйл хэлмээр байна. RE/MAX-ын зүгээс агентууддаа хувиараа бизнес эрхлэх боломжийг олгодог. Монголд RE/MAX -ын 300 гаруй агент, дэлхийд 110 мянган агент ажиллаж байна. Эдгээр ажилтнууд хоорондоо нэгдсэн мэдээллийн сантай байдаг.
Технологийн давуу талыг ашиглаж мэдээллийн сангаараа дамжуулж хоорондоо хамтран ажилладаг. Бидэнд одоогийн байдлаар зах зээл дэх хамгийн их мэдээлэлтэй 80,000 гаруй үл хөдлөх хөрөнгийн мэдээллийн сан байна.
Ерөнхийдөө иргэд үл хөдлөх хөрөнгөө зах зээлийн үнэ ханшаас хэт өндрөөр эсвэл хэт доогуур үнээр борлуулах гээд байдаг. Би анх авахдаа тийм үнээр авсан тэдээр зарчихад болно доо гэж боддог , гэтэл зах зээлд тухайн байрных нь үнэ 40% р өсчихсөн байх тохиолдол бий.
Эрэлт, нийлүүлэлтийн бодит байдал үнийг тогтоодог
Эсрэгээрээ сургаар сонсоход манай байр маш үнэтэй зарагдана. Энэ үнээр л заръя гэж хэт өндөр үнэ хэлдэг. Зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн бодит байдал үнийг тогтоож байдаг. Мэргэжилтнүүд мэдээллийн сангаа ашиглаж тухайн байрыг түргэн хугацаанд борлогдох боломжит үнийг тогтоодог.
Манай RE/MAXынхан маш сайн баг болж ажилладаг гэдгийг энд дурдмаар байна. Бүгд бие биедээ тусалж нэгэн зорилгын төлөө нэгдэж чадвал боломжгүй зүйл гэж үгүй гэж би хувьдаа боддог.
Хоёрдугаарт бид байр худалдан авах гэж байгаа хүмүүст өөрийн үйлчилгээгээ үнэ төлбөргүй хүргэдэг. Тэдний боломж, хэрэгцээ шаардлагад тохирсон үл хөдлөх хөрөнгийг нь олж өгөхийн тулд бид бүгдээрээ шаргуу хөдөлмөрлөдөг.
Сардаа манай нийт 300 гаруй агентууд 1,000 гаруй худалдан авагч нарт үйлчилгээгээ хүргэдэг. Бидэнд сар бүр хамгийн багадаа 1,000 гаруй худалдан авагч нар ханддаг гэсэн үг. Тиймээс л та RE/MAX т хандсанаар өөрийн үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит худалдан авагчаа олох хамгийн өндөр магадлалтай.
-Иргэд зуучлалын байгууллагаар дамжуулж үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч, зарж борлуулах нь ямар ашигтай вэ?
-Агентууд орон сууцын борлуулалт, орон сууц түрээсийн гүйлгээ, газрын болон хаусын борлуулалт зэргээр мэргэшдэг. Тухайн орон сууцын ирээдүйн үнэ цэнийг тодорхойлох мэргэжлийн хүний зөвлөгөө маш чухал.
Мөн иргэдийн цаг завыг хэмнэдэг. Дээр дурдсанчлан бидэнд хандсанаар боломжит худалдан авагчаа олох маш өндөр магадлалтай.
-Танайхаар зуучлуулаад байр зарагдахгүй бол яах вэ?
-Яг одоо үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл уналттай байна. Хэдийгээр уналттай байгаа ч боломж маш их байна гэж бид харж байгаа. Тиймээс харин ч үйл ажиллагаагаа илүү тэлж, хурдтай ажиллаж байгаа.
Манай 3 р улирлын тайланд дурдсанаар манайд хандсан 10 үл хөдлөх хөрөнгө тутмын 1 нь зарагдаж байна. Борлогдож буй байрууд зах зээлд дунджаар 2.5 сар байршсаны дараа зарагдаж байгаа.
Хэрэв таны байр зарагдахгүй байгаа бол таны байрыг авах боломжит худалдан авагч яг одоо зах зээлд байхгүй байна гэсэн үг. Хэрхэн боломжит худалдан авагч олж байраа худалдах вэ? Үүнд мэргэжлийн хүний зөвлөгөө маш чухал.
Худалдан авагч нарт маш олон сонголт байгаа гэдгийг та ойлгоорой. Тэр сонголтоос таны үл хөдлөх хөрөнгө үлдчихээд байгаа юм биш биз ? Тиймээс тэдэнд тохирох боломжийн худалдах нөхцөл санал болгохыг хичээгээрэй гэж бидний хувьд зөвлөж байна.
Бид зах зээл дэхь нөхцөл байдлаас хамааруулан бодлогоо боловсруулдаг
-Иргэдийн хувьд ямар орон сууц худалдаж авахыг түлхүү сонирхож байна вэ?
-Иргэдийн 50-иас илүү хувь нь 40-50 мкв-тай хоёр өрөө байр худалдаж авах сонирхолтой байгаа юм. Ипотекийн зээлийн шаардлагын дагуу 80 мкв хүртэлх байр эрэлт ихтэй. Нэг өрөө байр нийт эрэлтийн 5 хүрэхгүй хувийг эзэлж байна.
-Remax жилийн хугацаанд хэдэн төгрөгийн борлуулалт хийсэн бэ?
-Өнгөрсөн онд RE/MAX 45 орчим тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийжээ. Харин хагас жилийн байдлаар 500 орчим гүйлгээ хийсэн байна. Өмнөх жил оффисын тоо бас агентуудын тоо цөөхөн байсан.
Энэ онд яг өнөөдрийн байдлаар RE/MAX -ын 15 брокер оффисд 300 гаруй агентууд ажиллаж байна. Хагас жилийн байдлаар гэхэд бид өнгөрсөн жилийн борлуулалтаа хол давсан. Энэ жил 150 орчим хувиар нийт төлөвлөгөө маань давж биелэх төлөвтэй байна.
Манайхаар хийгдэж байгаа борлуулалтын 60 хувь нь түрээсийн гүйлгээ, худалдааны гүйлгээ 40 орчим хувийг нь эзэлдэг.
Бид зах зээл унаж орон сууцын зах зээл удаашрах үед өөрсдийн стратегээ өөрчилж түрээсийн зах зээл рүү гол үйл ажиллагаагаа чиглүүлдэг.
Харин зах зээлд боломж гарч ирэх үед тэрхүү боломжийг ашиглахын тулд дараагийн шинэ үйлчилгээг нэвтрүүлж ажилладаг.
Шинэ орон сууцын үнэ цаашид буух боломжгүй
-Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжил хэр байна вэ?
-RE/MAX Монголд орж ирэхээс өмнө барилгын салбар хурдацтай хөгжиж байсан. Маш олон компани барилгын салбар руу орж, ипотекийн зээл бий болсноос хойш 90 орчим мянган өрх орон сууцтай болсон байна.
Нийслэл 300 мянган өрхтэй ч иргэдийн худалдан авах чадвар өмнөхөөс муудсан. 10 мянга гаруй ашиглалтад орчихсон орон сууц байна. 25 орчим мянган ашиглалтад ороогүй барилга байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл орон сууцын нийлүүлэлтийн илүүдэлд хүрчихсэн.
Худалдан авах чадвар нь баталгаажсан иргэдийн зарим хэсэг нь бэлэн мөнгөтэй, зарим нь ипотекийн зээлээр байр авах хүсэлтэй хүмүүс байгаа. Сүүлийн найман сарын байдлаар сард дунджаар 400 хүрэхгүй хүн ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авч байна.
2013 оны үед сард 2,000 мянган хүн ипотекийн зээл авдаг байсан. Одоогийн байдлаар худалдан авах чадвар нь тодорхой хэмжээгээр баталгаажсан 10 орчим мянган өрх орон сууцад орохоор хүлээгдэж байна.
Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн уян хатан нөхцөлтэй шинэ боломжийг бий болгох шаардлагатай гэж харж байна. Дэлхийд ипотекийн асар олон нөхцлүүд байдаг. Хугацаа нь богино болон урт зэрэг нөхцөлтэй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд маш их мөнгө эргэлдэж байдаг. Далд эдийн засгийг их болгох бодлого манай улсын хувьд хэрэгжиж байгаа ч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд эргэлдэж буй эдгээр хөрөнгүүдийг ил гаргах, татварын ил тод тогтолцоо бодлого энэ салбарт үгүйлэгдэж байна.
Бид олон улсын компани учраас хуулийн хүрээнд ажилладаг. Хоёр хүн тохиролцож худалдаж буй орон сууцын үнээ дарж мэдүүлэн татвараас зугтаах хандлага гарсаар л байна. Үүнд хэн ч хариуцлага хүлээдэггүй.
Худалдан авагч нарыг хохироох эрсдэл ч гарсаар байгааг үгүйсгэхгүй. Хэрэглэгч нар энэ бүхнээс зайлсхийхийн тулд мэргэжлийн байгууллагуудад хандах хэрэгтэйг ойлгож эхэлж байгаад баяртай байдаг.
Барилгын салбарт үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал, банк санхүүгийн байгууллагууд, барилгын компаниуд, гадны хөрөнгө оруулагчид багтаж байгаа. Энэ олон хүчин зүйлүүдийг нэгтгэсэн бодлого дутагдаад байна.
-Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн томоохон компанийн төлөөлөлтэй уулзсаных нэг зүйлийг асуумаар байна. Орон сууцын үнэ цаашид өсөх төлөвтэй байна уу эсвэл буурах уу?
-Дээр дурдсанаар зах зээлийн бодит үнийг эрэлт нийлүүлэлт хамгийн бодитоор тогтоож байдаг. Таны ойр хавийн орон сууцууд магадгүй танай доод давхрын байр саяхан зарагдсан уу? Хэрэв зарагдсан бол хэдээр? Энэ үнэ бол таны үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн боломжит үнэ.
Орон сууцын үнийн индексийг Монголбанкнаас жил бүр гаргадаг. Үнийн индексийг барилга барихад шаардагдсан өртгүүдийг хасаж олон улсын стандартын дагуу гаргадаг.
Зах зээл дээр хамгийн өргөн хүрээнд ажиллаж байгаагийн хувьд бидэнд зах зээлийн хамгийн сүүлийн үеийн худалдаан дээр суурилагдсан бодит үнэ ханшийн мэдээлэл бий.
Тун удахгүй бид RE/MAX судалгааны төвөө олон нийтэд танилцуулахаар бэлдэж байна. Энэхүү төв зах зээлийн бодит мэдээлэл дээр суурилан олон улсын зах зээл мөн мэдээллүүдтэй харьцуулан орон сууцын үнэ, эрэлт нийлүүлэлтийн талаарх мэдээллийг олон нийтэд хүргэж ажиллах юм.
Цаашдаа хуучин орон сууцуудад шинэчлэл хийгдэхгүй бол үнэ өснө гэсэн чиг хандлага ажиглагдахгүй байна.
Харин шинэ орон сууцын үнэ цаашид буух боломжгүй. Харин барилгын төслүүд маань худалдан авагч нартаа боломжийн олон нөхцлүүдийг санал болгож эхлэх байх. Эхнээсээ ч санал болгоод эхэлж байна. Компани нь өөрөө 8% ийн зээл олгох гэх мэт.
Цаашдаа барилгын үнийг бууруулахад нөлөөлөх чухал зүйлсийн нэг нь газрын үнэ гэж харж байна. Барилга барихад зориулж улсаас газрыг хөнгөлөлттэй нөхцлөөр барилгын компаниудад олгож бодлогоор дэмжих хэрэгтэй. Дээрээс нь барилга барих тусгай зөвшөөрөл зэрэгт өөрчлөлт орвол байрын үнэ буурах боломжтой.
-Ярилцсанд баярлалаа. Таны бизнест болон танай хамт олонд ажлын амжилт хүсье.
-Баярлалаа. Уншигчдадаа хэлэхэд бид үйлчилгээгээ хотын өнцөг булан бүрт хүргэхийн тулд шаргуу хөдөлмөрлөх болно. Та бидэнд хэдийд ч хандах боломжтой шүү. Танд туслахдаа бид баяртай байх болно.
