1-3 өрөө хуучин орон сууцны үнэ ЧД-т хамгийн өндөр байна
REAL PROPERTIES ULAANBAATAR Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа зуучлалын компаний хийсэн "УЛААНБААТАР ХОТЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ТОЙМ - 2014 ОНЫ 8 САР " -ийг танилцуулж байна.
Судалгааны зорилго нь УБ хотын орон сууцны болон оффис, хаусын барилгыг албан ёсны хаягаар бүртгэж улмаар бүх барилгын мэдээллийг цуглуулж тэдгээрийн арилжаанд орж буй мэдээллийг үнэн зөв, бодитой гаргахыг зорьж байгаа.
I. ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ЗАХ ЗЭЭЛ
1.1 ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ХАНШИЙН МЭДЭЭ
УБ хотын хэмжээнд нийт хуучин орон сууцыг дүүргээр ангилж харвал:
Нийт орон сууцны барилгын 52%-ийг БГД болон БЗД-ийн орон сууц эзэлж байна.
БГД-ийн орон сууцны барилга 32% эзэлж байгаа нь тус дүүрэгт хамгийн их орон сууц байдаг нь харагдаж байна.
Энэ хэмжээгээрээ энэ хоёр дүүргээс хамгийн олон орон сууц арилжаанд ордог нь харагдана.
Өөрөөр хэлбэл нийт орон сууцны зарын 62%-нь эдгээр хоёр дүүргээс байгаа нь 8 сарын судалгаанаас харагдаж байна.
8 сарын хуучин орон сууцны зарын мэдээллээс харахад 2 өрөө байрны зар хамгийн их буюу нийт зарын 49% байсан бол 1 болон 3 өрөө 45% , 4 болон 5 өрөө байрны зар 7%-г эзэлж байна.
Харин үнийн хувьд ЧД-т 1-3 өрөө байр хамгийн үнэтэй байгаа бол СХД-т 1-4 өрөө хамгийн хямд байна.
Хуучин орон сууцны дундаж үнийг өрөөний тоогоор ангилан харвал дараах байдалтай байна.
Хуучин орон сууцны дундаж үнэ /2014 оны 8 сар/
| Дүүрэг | Түүврийн тоо | 1 ӨРӨӨ | 2 ӨРӨӨ | 3 ӨРӨӨ | 4 ӨРӨӨ | 5 ӨРӨӨ | |||||
| Үнэ ₮ | Түүврийн тоо | Үнэ ₮ | Түүврийн тоо | Үнэ ₮ | Түүврийн тоо | Үнэ ₮ | Түүврийн тоо | Үнэ ₮ | Түүврийн тоо | ||
| БГД | 167 | 73,612,500 | 40 | 103,963,643 | 84 | 145,302,081 | 37 | 161,150,000 | 5 | 260,000,000 | 1 |
| БЗД | 128 | 71,601,889 | 18 | 105,361,604 | 53 | 154,188,933 | 45 | 188,010,909 | 11 | 195,000,000 | 1 |
| СБД | 40 | 69,000,000 | 8 | 119,015,217 | 23 | 170,360,000 | 3 | 309,334,315 | 5 | 280,000,000 | 1 |
| СХД | 74 | 56,285,714 | 28 | 91,717,500 | 40 | 128,250,000 | 4 | 152,500,000 | 2 | ||
| ХУД | 38 | 61,594,000 | 11 | 124,727,118 | 17 | 154,056,457 | 7 | 363,000,000 | 3 | ||
| ЧД | 28 | 79,444,444 | 9 | 126,597,857 | 14 | 188,705,000 | 2 | 329,826,667 | 3 | ||
| Дүн | 475 | 68,016,386 | 114 | 106,562,303 | 231 | 150,964,941 | 98 | 234,621,434 | 29 | 245,000,000 | 3 |
Хуучин орон сууцны барилгын хийцийг
- Бүрэн цутгамал
- Төмөр бетон карказ
- Угсармал
- Тоосгон гэж ерөнхийд нь ангилсан
Нийт зард тавигдсан орон сууцны барилгын хувьд барилгын хийц, барилгын байршилыг авч үзье.
Байршилыг 2 ангилсан
- Хотын төв
- Хотын төв бус
Хотын төвд Баруун 4 замаас Баянбүрдийн уулзвар Сансарын аюулгүйн тойрог Зүүн 4 замыг өнгөрөн Нарантуулын баруун урд уулзвар Шинэ нарны гүүрний уулзвар баруун 4 зам гэсэн авто замаар зааглан энэ тойрог дотор орших орон сууцны барилгыг хотын төв гэж үзэж цаашид судалгаанд ашиглана.
Үүнийг Дүүрэг хороогоор тайлбарлавал
- ЧД-ийн 1-6-р хороод
- СБД-ийн 1-8-р хороод
- БЗД-ийн 1, 3, 6, 15, 25-р хороод тус тус багтана.
Түүврийн хувьд барилгын хийц, байршилыг ерөнхийд нь авч үзвэл
| Дүүрэг | Түүврийн тоо | БАРИЛГЫН ХИЙЦ | БАЙРШИЛ | ||||
| Бүрэн цутгамал | Карказ | Тоосго | Угсармал | Хотын төв | Хотын төв бус | ||
| БГД | 167 | 4 | 69 | 36 | 58 | 167 | |
| БЗД | 128 | 5 | 52 | 30 | 41 | 37 | 91 |
| СБД | 40 | 5 | 11 | 9 | 15 | 31 | 9 |
| СХД | 74 | 1 | 34 | 20 | 19 | 74 | |
| ХУД | 38 | 7 | 23 | 6 | 2 | 38 | |
| ЧД | 28 | 1 | 11 | 6 | 10 | 28 | |
| Дүн | 475 | 23 | 200 | 107 | 145 | 96 | 379 |
1.2 ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС
Хуучин орон сууцны үнэ чухам юунаас хамаарч, үнэ тогтооход ямар хүчин зүйлс нөлөөлж буйг хэмжин тогтоох боломжтой бөгөөд 8-р сарын байдлаар хуучин орон сууцны үнэнд нөлөөлөх дараах хүчин зүйлүүдийг авч үзлээ. Үүнд:
1. Барилгын хийц
- Бүрэн цутгамал
- Төмөр бетон карказ
- Тоосго
- Угсармал гэж ангилсан бөгөөд бүрэн цутгамал болон бусад хийцээс хамаарсан эсэх
2. Байршил
- Хотын төв
- Хотын төвд хамаарахгүй гэж ангилсан бөгөөд үүнээс хамаарсан эсэх
3. Өрөөний хэмжээ
4. Өрөөний тоо
5. Ашиглалтанд орсон он
6. Барилгын нийт давхар
7. Тухайн байрны давхар
8. Агаарын бохирдол /Агаарын чанарын индекс буюу АЧИ-ийн дундаж/
- SO2 хүхэрлэг хий
- NO2 азотын давхар исэл
- PM2.5 жижиг ширхэглэлт тоосонцор
- PM10 том ширхэглэлт тоосонцор Зэрэг багтах бөгөөд 2014 оны 02 сарын хэмжилтийн үр дүнг суурь болгон авсан
Эдгээр 8 хүчин зүйлээр шинжилгээ хийж үзэхэд тухайн орон сууцны давхар нөлөөлөхгүй байсан бөгөөд бусад 7 хүчин зүйлээр хуучин орон сууцны үнэ 90.5% тайлбарлагдаж байв. Бусад хүчин зүйл орон сууцны үнэнд хэрхэн нөлөөлсөнийг авч үзье.
- АЧИ буюу тухайн байрны байрлал дахь агаарын чанарын индекс нэмэгдэхэд байрны үнэ буурах хамааралтай.
- Өрөөний хэмжээ 1м2-аар нэмэгдвэл байрны үнэ дундажаар 1,8 сая төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай
- Тухайн байрны барилгын нийт давхар өндөр болох тусмаа байрны үнэ нэмэгдэх хамааралтай
- Өрөөний тоо 1-ээр нэмэгдэхэд байрны үнэ дундажаар 12.7 сая төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай
- Тухайн орон сууцны ашиглалтанд орсон он 1 оноор шинэчлэгдэхэд байрны үнэ буурах хамааралтай
- Тухайн байрны барилгын хийц хэрэв бүрэн цутгамал бол байрны үнэ нэмэгдэх хамааралтай
- Тухайн байрны байрлах давхар 1-ээр нэмэгдэхэд байрны үнэ нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай
II. ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ЗАХ ЗЭЭЛ
2.1 ХЭРЭГЖИЖ БУЙ ОРОН СУУЦНЫ ТӨСӨЛ, ХАНШИЙН МЭДЭЭ
Улаанбаатар хотын хэмжээнд 2014 оны 08 сарын байдлаар нийт 187 төсөл хэрэгжиж байна.
Нийт төслийн 65 орчим хувийг нийслэлийн Баянзүрх болон Хан-уул дүүрэг дангаараа эзэлж байна.
Шинэ орон сууцны төслийн тоо дүнд эзлэх хувиар, дүүргээр /2014 оны 8 сар/
Зах зээл дээр борлуулалт хийж буй ашиглалтанд орсон болон ашиглалтанд ороогүй орон сууцны 1м2–н дундаж үнийг авч үзэхэд энэ оны 8-р сарын байдлаар 2405.08 мянган төгрөг байна.
Шинэ орон сууцны дундаж үнийг дүүргээр авч үзэхэд хамгийн өндөр үнэтэй дүүргээр нийслэлийн Сүхбаатар дүүрэг 8-р сарын байдлаар 3,038 мянган төгрөгийн дундаж үнэтэй, Хан-уул дүүрэг 2,747 мянган төгрөгийн дундаж үнэтэй, Баянзүрх дүүрэг 2,319 мянган төгрөгийн дундаж үнэтэй байгаа бол бусад дүүргийн шинэ орон сууцны дундаж үнэ 2 сая ба түүнээс доош үнэлгээтэй гарлаа.
Үнийн ялгаатай байдал барилгын явц, хийц, зэрэглэл болон байршлаар /2014 оны 8 сар/
2.2 ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС
УБ-ын төвийн 6 дүүргийн борлуулалт хийж буй 187 төслийн мэдээлэлд тулгуурлан орон сууцны 1м2-ийн үнэ ямар ямар дотоод хүчин зүйлээс хамаарч байгааг тогтоохыг зорив. 2014 оны 08 сарын байдлаар дараах дотоод хүчин зүйлийг таамаг хүчин болгон дэвшүүлж гаргалаа. Үүнд:
- Тухайн төслийн байршил /хотын төв эсэх/
- Тухайн төслийн барилгын нийт давхар
- Барилгын явц /хувь/
- АЧИ /дундаж/
- Зэрэглэл /тансаг, дээд болон бусад/
- Урьдчилгаа төлбөр /хувь/
- Тухайн төслийн нийт айлын тоо
- Ашиглалтанд орох хугацаа
- Зогсоолтой эсэх /дулаан зогсоол шийдсэн эсэх/
- Барилгын хийх /бүрэн цутгамал болон бусад/
Гэсэн бүрэн мэдээлэл авч болох хүчин зүйлсийг 1м2 –ийн үнэлгээнд нөлөөлнө гэж тооцон таамагласан бөгөөд үүнээс шинжилгээ хийж үзэхэд дараах 4 хүчин зүйл нь төслийн орон сууцны 1м2-н үнийг 71% тайлбарлаж байна.
- Тухайн төслийн байрлал хотын төвд бол байрны 1м2 үнэ дундажаар 381 мянган төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай
- Тухайн төслийн нийт давхар 1-ээр нэмэгдэхэд байрны 1м2 үнэ дундажаар 36 мянган төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай
- Тухайн барилгын байрлал дахь дундаж АЧИ нэмэгдэхэд байрны 1м2 үнэ буурах хамааралтай
- Тухайн төслийн зэрэглэл тансаг болон дээд бол байрны 1м2 үнэ дундажаар 1,5 сая төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай
Ерөнхийдөө төслийн хувьд 1м2 –ийн үнэ дээрх 4 хүчин зүйлээс хамаарч байна.
III. ОФФИСЫН ХАНШИЙН МЭДЭЭ
Оффисын зах зээлийг 08 сарын байдлаар зар сонин, өдрийн сонин болон бусад эх үүсвэрээс 38 зарын мэдээ цуглуулж анализ хийж үзлээ.
Энэхүү ЗЗ-ийн хувьд хотын төвд байрладгаараа онцлог юм.
Төвийн 6 дүүргээс СХД-т оффисын барилгын мэдээлэл байхгүй байгаа нь дээрх онцлогийг харагдуулж байгаа ба мөн байршилын хувьд 38 оффиссоос 57,5% нь хотын төвд байрлаж байгаа бөгөөд үлдсэн хэсэг нь хотын төвтэй маш ойр байрласан байна.
Зарах буюу түрээслэх оффисын хувьд 2000 оноос хойш ашиглалтанд орсон оффис байгаа бөгөөд 35% нь 2014 онд ашиглалтанд орсон барилга эзэлж байна.
Оффисын ханшийн мэдээ /2014 оны 8 сар/
| Шалгуур | Ангилал | ЗАРАХ | ТҮРЭЭСЛЭХ | ||
| Зарын тоо | 1м2-н дундаж үнэ | Зарын тоо | 1м2-н дундаж үнэ | ||
| Дүүрэг | БГД | 1 | 2,200,000 | 2 | 27,500 |
| БЗД | 5 | 3,968,000 | 6 | 30,472 | |
| СБД | 4 | 5,181,250 | 14 | 42,068 | |
| ХУД | 3 | 5,458,333 | 5 | 40,271 | |
| ЧД | 3 | 4,150,000 | 4 | 27,083 | |
| Байршил | Хотын төв | 9 | 4,397,222 | 17 | 37,419 |
| Хотын төв бус | 7 | 4,573,571 | 14 | 35,740 | |
|
Ашиглалтанд орсон /орох огноо/ |
2000 | 1 | 22,000 | ||
| 2008 | 1 | 40,000 | |||
| 2009 | 1 | 22,500 | |||
| 2010 | 4 | 37,125 | |||
| 2011 | 1 | 5,600,000 | 1 | 40,000 | |
| 2012 | 2 | 37,500 | |||
| 2013 | 2 | 5,275,000 | 5 | 32,067 | |
| 2014 | 10 | 4,789,000 | 10 | 47,295 | |
| 2016 | 1 | 2,850,000 | |||
| Он тодорхойгүй | 2 | 2,350,000 | 6 | 25,865 | |
| ДҮН | 16 | 4,474,375 | 31 | 36,660 | |
IV. ХАУСЫН ХАНШИЙН МЭДЭЭ
Улаанбаатар хотын төвийн инженерийн шугам сүлжээнд холбогдсон таун хаус болон хаусын 8 сарын үнийг төлөөлөл болгон 32 хаусын мэдээллийг цуглуулж хүргэж байна.
| # | Дүүрэг | Төрөл | Үнэ м2₮ | Нийт үнэ | Өрөөний хэмжээ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | СХД | Хаус | 657,895 | 50,000,000 | 76 |
| 2 | БЗД | Хаус | 677,083 | 65,000,000 | 96 |
| 3 | СБД | Хаус | 928,571 | 65,000,000 | 70 |
| 4 | ЧД | Хаус | 833,333 | 80,000,000 | 96 |
| 5 | СХД | Хаус | 842,105 | 80,000,000 | 95 |
| 6 | БЗД | Хаус | 1,428,571 | 80,000,000 | 56 |
| 7 | БЗД | Хаус | 866,142 | 110,000,000 | 127 |
| 8 | СБД | Таун хаус | 1,153,846 | 120,000,000 | 104 |
| 9 | СХД | Хаус | 500,000 | 120,000,000 | 240 |
| 10 | БЗД | Хаус | 1,304,348 | 120,000,000 | 92 |
| 11 | СХД | Хаус | 1,688,312 | 130,000,000 | 77 |
| 12 | СБД | Хаус | 1,875,000 | 135,000,000 | 72 |
| 13 | СБД | Хаус | 1,321,429 | 148,000,000 | 112 |
| 14 | НД | Хаус | 833,333 | 150,000,000 | 180 |
| 15 | БГД | Хаус | 1,200,000 | 180,000,000 | 150 |
| 16 | ХУД | Хаус | 833,333 | 200,000,000 | 240 |
| 17 | ХУД | Хаус | 1,075,269 | 200,000,000 | 186 |
| 18 | ХУД | Хаус | 1,089,947 | 206,000,000 | 189 |
| 19 | БГД | Пентхаус | 2,441,860 | 210,000,000 | 86 |
| 20 | СБД | Таун хаус | 1,776,860 | 215,000,000 | 121 |
| 21 | БЗД | Хаус | 2,166,667 | 260,000,000 | 120 |
| 22 | БЗД | Пентхаус | 2,550,000 | 262,650,000 | 103 |
| 23 | БЗД | Таун хаус | 1,866,667 | 280,000,000 | 150 |
| 24 | БГД | Хаус | 2,000,000 | 300,000,000 | 150 |
| 25 | СБД | Пентхаус | 2,800,000 | 331,520,000 | 118.4 |
| 26 | СХД | Хаус | 980,000 | 352,800,000 | 360 |
| 27 | СХД | Таун хаус | 1,900,000 | 364,800,000 | 192 |
| 28 | БЗД | Хаус | 1,125,356 | 395,000,000 | 351 |
| 29 | ЧД | Пентхаус | 2,600,000 | 436,800,000 | 168 |
| 30 | ХУД | Таун хаус | 2,132,701 | 450,000,000 | 211 |
| 31 | СБД | Хаус | 1,636,364 | 450,000,000 | 275 |
| 32 | БЗД | Хаус | 1,200,000 | 744,000,000 | 620 |
| ДУНДАЖ | 1,446,406 | 227,861,563 | 165 |
Уг судалгааны тайлантай холбоотой асуудлаар тодруулга авахыг хүсвэл доорх хаягаар холбогдоно уу.
REAL PROPERTIES ULAANBAATAR - Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа зуучлалын компани
Утас: 77113311
И-мэйл: info@ubrealestate.mn
