ШИНЭ орон сууцны дундаж ҮНЭ м.кв = 2.1 САЯ ТӨГРӨГ
REAL PROPERTIES ULAANBAATAR Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа зуучлалын компаний хийсэн "УЛААНБААТАР ХОТЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН 2014 ОНЫ ХАГАС ЖИЛИЙН ТОЙМ" -ийг танилцуулж байна.
Энэ удаагийн судалгаа нь 2014 оны эхний 5-6 сарын байдлаарх мэдээлэлд тулгуурлан хагас жилээр гаргаж буйгаараа онцлог бөгөөд ханшийн мэдээг 6 сарын байдлаар болон 1-6 саруудын үзүүлэлтийг харьцуулах замаар харуулсан бөгөөд макро орчны судалгаа нь 2013 оны жилийн эцсийн үр дүн болон 2014 оны 05 сарын үзүүлэлтүүдийг хамарсан.
Судалгааны зорилго нь УБ хотын орон сууцны болон оффис, хаусын барилгыг албан ёсны хаягаар бүртгэж улмаар бүх барилгын мэдээллийг цуглуулж тэдгээрийн арилжаанд орж буй мэдээллийг үнэн зөв, бодитой гаргахыг зорьж байгаа бөгөөд эхний ээлжинд бид ашиглалтанд орсон орон сууцны 1497 барилгыг дүүрэг, хороо, байрны дугаараар бүртгээд байна.
Судалгаанд хуучин орон сууцны 477 барилга, төслийн 155 барилга, оффисын 35 барилга болон 20 хаусын ханшийн мэдээг байршил, хийц, агаарын бохирдол, барилгын давхар, зэрэглэл, ашиглалтанд орсон он, өрөөний тоо, өрөөний хэмжээ зэргээр ангилан гаргасан бөгөөд улмаар хуучин болон шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлж буй хүчин зүйлийг тооцон гаргаснаараа онцлог болсон.
Мөн орон сууцны зах зээлийг төслийн болон хуучин орон сууц гэсэн төлөвөөр 2 ангилж үнэ ханш болон бусад үзүүлэлтийг цуглуулсан.
I. ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ЗАХ ЗЭЭЛ
ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ХАНШИЙН МЭДЭЭ: УБ хотын хэмжээнд бидний бүртгэснээр хотын төвийн 6 дүүрэгт нийт 1497 орон сууц байгаагаас 6 сарын байдлаар зар сонинд 477 байрнаас зар тавигдсан байна.
Нийт орон сууцыг дүүргээр ангилж харвал:
ГРАФИК №1: УБ ХОТЫН ОРОН СУУЦНЫ ТАРХАЛТ
Тайлбар: График дээгүүр хулганаа чирж дэлгэрэнгүй мэдээлэл харах боломжтой.
Нийт орон сууцны барилгын 51.8%-ийг БГД болон БЗД-ийн орон сууц эзэлж байна.
БГД -ийн орон сууцны барилга 32.1% эзэлж байгаа нь тус дүүрэгт хамгийн их орон сууц байдаг нь харагдаж байна.
Энэ хэмжээгээрээ энэ хоёр дүүргээс хамгийн олон орон сууц арилжаанд ордог нь харагдана.
Өөрөөр хэлбэл нийт зарын 59.8%-нь эдгээр хоёр дүүргээс тавигдсан байгаа нь 6 сарын зараас тодорхой харагдаж байна.
2014 оны 06 сарын байдлаарх УБ хотын төвийн 6 дүүргийн 1-4 өрөө байрны нийт 1098 зарын мэдээлэл цуглуулж дүн шинжилгээ хийж үзэв.
Нийт зарын 51.54% нь бидний судалгааны шаардлагыг хангахуйц мэдээлэл өгсөн бөгөөд зард холбогдсон байдлыг ерөнхийд нь харвал мэдээлэлд тулгуурлан 6 сарын хуучин орон сууцны зарын мэдээллээс харахад 2 болон 3 өрөө орон сууцны зар хамгийн их тавигдсан бөгөөд 1 болон 4 өрөө орон сууцны зар маш цөөхөн байлаа.
Тайлбар: График дээгүүр хулганаа чирж дэлгэрэнгүй мэдээлэл харах боломжтой.
Харин үнийн хувьд хотын төвийн буюу ХУД, ЧД-т 1-2 орон сууцны үнэ өндөр харин 3-4 өрөөтэй орон сууц ХУД-т өндөр байгааг харж болно.
Мөн 1497 орон сууцны мэдээллийг дүүрэг, хороо, байрны дугаараар ангилж бүртгэсэн бөгөөд зард тавигдсан 477 байрны мэдээллийг зар байршуулсан иргэдээс болон УБ хотын газрын зургаас бүрдүүлэн тавьсныг онцлох хэрэгтэй бөгөөд ингэж бүртгэснээр бид цаашид хуучин орон сууцны бүх мэдээллийг үнэн зөв, бодитой гаргах боломж бүрдэх болно гэж үзэж байна.
Хуучин орон сууцны дундаж үнийг өрөөний тоогоор ангилан харвал дараах байдалтай байна.
ХҮСНЭГТ №1: ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ДУНДАЖ ҮНЭ
| Дүүрэг | Зарын тоо | Байрны тоо | 1 өрөө байр үнэ ₮ | Зарын тоо | 2 өрөө байрны үнэ ₮ | Зарын тоо | 3 өрөө байрны үнэ ₮ | Зарын тоо | 4 өрөө байрны үнэ ₮ | Зарын тоо |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| БГД | 166 | 140 | 79,149,286 | 14 | 106,388,739 | 88 | 152,858,974 | 58 | 217,704,167 | 6 |
| БЗД | 173 | 143 | 64,740,000 | 12 | 110,508,782 | 87 | 159,904,197 | 61 | 229,463,077 | 13 |
| СБД | 51 | 47 | 82,333,333 | 3 | 127,543,283 | 24 | 183,011,667 | 18 | 221,455,333 | 6 |
| СХД | 83 | 68 | 60,250,000 | 8 | 90,310,891 | 46 | 124,941,136 | 22 | 146,428,571 | 7 |
| ХУД | 62 | 53 | 71,683,556 | 9 | 120,355,524 | 21 | 203,500,391 | 23 | 284,511,111 | 9 |
| ЧД | 25 | 20 | 76,000,000 | 3 | 145,992,900 | 10 | 157,254,017 | 12 | - | |
| НД | 5 | 5 | 51,250,000 | 4 | 68,000,000 | 1 | ||||
| БД | 1 | 1 | 95,000,000 | 1 | ||||||
| Дүн | 566 | 477 | 71,165,755 | 49 | 108,515,028 | 280 | 160,164,793 | 196 | 224,477,488 | 41 |
Эх сурвалж: RPU
Эдгээр 566 зар нь нийт 477 байрнаас давхардан зарлагдсан бөгөөд 71 байранд 2-6 байрны зар өгсөн ерөнхий дүр зураг харагдаж байна.
Нэг байрнаас 3-6 зар тавигдсан байрыг эрэмбэлж харвал нийт 14 байгаа бөгөөд үлдсэн 57 байр нь 2 зар тавигдсан байгаа бол эдгээр 71 байрнаас 10 байр нь хотын төвийн байр байна.
Хуучин орон сууцны барилгын хийцийг
- Бүрэн цутгамал
- Төмөр бетон карказ
- Угсармал
- Тоосгон гэж ерөнхийд нь ангилсан болно.
ХҮСНЭГТ №2: ОЛОН ЗАР ТАВИГДСАН ОРОН СУУЦ /3-6Ш ЗАР ТАВИГДСАН БАЙРЫГ АВЧ ҮЗВЭЛ/
| № | Дүүрэг | Хороо | Байрны дугаар | Зарын тоо | Барилгын хийц | Ашиглалтанд орсон | Барилгын нийт давхар |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | БЗД | 7 | 24 | 6 | угсармал | 1985 | 5 |
| 2 | СХД | 12 | 5 | 4 | төмөр бетон карказ | 2003 | 12 |
| 3 | БГД | 12 | 26 | 4 | угсармал | 1995 | 6 |
| 4 | ЧД | 3 | 13 | 3 | тоосгон | 1965 | 4 |
| 5 | СХД | 12 | 2 | 3 | угсармал | 1985 | 9 |
| 6 | СХД | 17 | 32 | 3 | угсармал | 1980 | 9 |
| 7 | СХД | 27 | 48 | 3 | төмөр бетон карказ | 2011 | 12 |
| 8 | СБД | 8 | 1 | 3 | угсармал | 1990 | 9 |
| 9 | БЗД | 7 | 1 | 3 | угсармал | 1989 | 9 |
| 10 | БЗД | 4 | 42 | 3 | угсармал | 1986 | 5 |
| 11 | БЗД | 25 | 105 | 3 | төмөр бетон карказ | 2014 | 9 |
| 12 | БЗД | 26 | 410 | 3 | төмөр бетон карказ | 2011 | 10 |
| 13 | БГД | 3 | 7 | 3 | төмөр бетон карказ | 2014 | 12 |
| 14 | БГД | 17 | 40 | 3 | бүрэн цутгамал | 2010 | 12 |
Эх сурвалж: RPU
Нийт зард тавигдсан орон сууцны барилгын хувьд барилгын хийц, барилгын байршилыг авч үзье.
Байршилыг 2 ангилсан
- Хотын төв
- Хотын төв бус
Хотын төвд Баруун 4 замаас Баянбүрдийн уулзвар Сансарын аюулгүйн тойрог Зүүн 4 замыг өнгөрөн Нарантуулын баруун урд уулзвар Шинэ нарны гүүрний уулзвар баруун 4 зам гэсэн авто замаар зааглан энэ тойрог дотор орших орон сууцны барилгыг хотын төв гэж үзэж цаашид судалгаанд ашиглана.
Үүнийг дүүрэг хороогоор тайлбарлавал
- ЧД-ийн 1-6-р хороод
- СБД-ийн 1-8-р хороод
- БЗД-ийн 1, 3, 6, 15, 25-р хороод тус тус багтана.
566 зарын хувьд барилгын хийц, байршилыг ерөнхийд нь авч үзвэл
ХҮСНЭГТ №3: БАРИЛГЫН ХИЙЦ, БАЙРШИЛ
| Дүүрэг | Зарын тоо | Бүрэн цутгамал | Карказ | Тоосго | Угсармал | Хотын төв | Хотын төв бус |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| БГД | 166 | 7.23% | 35.54% | 13.86% | 43.37% | 0 | 166 |
| БЗД | 173 | 13.29% | 39.31% | 12.14% | 35.26% | 51 | 122 |
| СБД | 51 | 9.80% | 27.45% | 23.53% | 39.22% | 43 | 8 |
| СХД | 83 | 4.82% | 34.94% | 9.64% | 50.60% | 0 | 83 |
| ХУД | 62 | 20.97% | 58.06% | 6.45% | 14.52% | 0 | 62 |
| ЧД | 25 | 8.00% | 20.00% | 40.00% | 32.00% | 25 | 0 |
| НА | 5 | 20.00% | 80.00% | 0 | 5 | ||
| БР | 1 | 100.00% | 0 | 1 | |||
| Дүн | 566 | 10.40% | 37.30% | 14.00% | 38.30% | 119 | 447 |
Эх сурвалж: RPU
Одоо харин хуучин орон сууцны үнийг
- Ашиглалтанд орсон он
- Өрөөний тоо
- Дүүргээр ангилж харъя
Энэ мэдээг гаргахад 1960-1999 онд ашиглалтанд орсон орон сууцыг өрөөний тоогоор нийт үнийг гаргасан ба 2000-2014 оны орон сууцыг байрны талбайн хэмжээ м2 –аар тооцон харуулсан болно.
ХҮСНЭГТ №4: ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ДУНДАЖ ҮНЭ
| Байрны нийт үнэ ₮ | 1м2 -ийн үнэ ₮ | ||||||||||
| Дүүрэг | Өрөөний тоо | 1960-1969 | 1970-1979 | 1980-1989 | 1990-1999 | 2000-2005 | 2006-2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
| БГД | 1 өрөө | 63000 | 78000 | 2105 | 1980 | 2162.1 | 2266.7 | 1794.3 | |||
| 2 өрөө | 100000 | 109344.8 | 95184.7 | 2094.5 | 2148.6 | 2391.3 | 2207.5 | 2253.6 | 2278.4 | ||
| 3 өрөө | 165000 | 139848.5 | 133333.3 | 2669.7 | 2119.9 | 2400 | 2358.3 | ||||
| 4 өрөө | 147500 | 200000 | 2043.8 | 2200 | 2500 | ||||||
| БЗД | 1 өрөө | 74000 | 2060.7 | 2102.3 | 2253.7 | 1857 | |||||
| 2 өрөө | 60000 | 60000 | 100166.7 | 99222.2 | 2049 | 2095.9 | 2274.1 | 2291.3 | 2225.6 | 2454.2 | |
| 3 өрөө | 150000 | 130000 | 132857.1 | 150000 | 1918.2 | 2390.5 | 2266.4 | 2496.7 | 2200 | 2256.3 | |
| 4 өрөө | 163750 | 190000 | 2366.7 | 2650 | 1683.2 | 3300 | |||||
| СБД | 1 өрөө | 80000 | 89000 | 1902.4 | |||||||
| 2 өрөө | 117000 | 210000 | 129833.3 | 115600 | 2451 | 2283.7 | 2115.4 | 2200 | 3205.3 | ||
| 3 өрөө | 135000 | 177900 | 130500 | 2342.7 | |||||||
| 4 өрөө | 120000 | 180000 | 180000 | 1800 | 3656 | ||||||
| СXД | 1 өрөө | 35000 | 100000 | 55500 | 1730.8 | 1877.8 | |||||
| 2 өрөө | 45000 | 83500 | 99444.4 | 76166.7 | 2150.5 | 1769.4 | 1861 | 1463 | 1927.4 | 2000 | |
| 3 өрөө | 105000 | 118833.3 | 97500 | 1867.9 | 1692.3 | 1856.1 | |||||
| 4 өрөө | 110000 | 161000 | |||||||||
| ХУД | 1 өрөө | 72000 | 2144.4 | ||||||||
| 2 өрөө | 82500 | 90000 | 98000 | 2448.1 | 2302.7 | 2070.4 | 2074.1 | 2662.5 | |||
| 3 өрөө | 55000 | 135000 | 95000 | 2250 | 2260.4 | 2766.7 | 2350 | 2596 | 2800 | ||
| 4 өрөө | 140000 | 168000 | 2366.7 | 2500 | 2930.4 | ||||||
| ЧД | 1 өрөө | 75000 | 78000 | ||||||||
| 2 өрөө | 206533.3 | 94000 | 122500 | 140000 | 2158.8 | 2300 | |||||
| 3 өрөө | 116500 | 152500 | 140000 | 2650 | 2520 | ||||||
| НД | 2 өрөө | 50000 | 55000 | ||||||||
| 3 өрөө | 68000 | ||||||||||
| БД | 3 өрөө | 95000 | |||||||||
|
НИЙТ Ж.Д |
1 өрөө | 49000 | 74800 | 81900 | 55500 | 2010 | 1980 | 2138.8 | 2132.7 | 1821.2 | |
| 2 өрөө | 123418.2 | 98200 | 105014.7 | 96182.5 | 2122.5 | 2123.2 | 2179.5 | 2138.1 | 2245.9 | 2447.8 | |
| 3 өрөө | 129500 | 104600 | 138184.6 | 126466.7 | 2180.3 | 2227.7 | 2350.6 | 2472.2 | 2416.4 | 2381.7 | |
| 4 өрөө | 120000 | 120000 | 161769.2 | 190000 | 2043.8 | 2222.2 | 2650 | 2091.6 | 3078 | 3022.8 |
|
Эх сурвалж: RPU
Хуучин орон сууцыг 2014 оны 01-06 сарын дундаж үнийг харьцуулан харвал 2 болон 3 өрөө байрны үнэ ерөнхийдөө өсөх хандлагатай харин 1 өрөө байрны үнэ бага зэрэг буух хандлага ажиглагдаж байна.
ХҮСНЭГТ №5: ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ДУНДАЖ ҮНЭ
| Сар | Өрөөний тоо | БГД | СХД | ХУД | СБД | ЧД | БЗД | Дундаж үнэ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-р сар | 1 өрөө | 74.2 | 60.9 | 65.4 | 86.6 | 84.7 | 77.3 | 74.9 |
| 2 өрөө | 111.9 | 84.1 | 122.3 | 106.7 | 115.6 | 111.6 | 108.7 | |
| 3 өрөө | 144.5 | 129.2 | 121.6 | 144.3 | 163.8 | 143.9 | 141.2 | |
| 2-р сар | 1 өрөө | 77.7 | 62.5 | 68.5 | 83 | 86.1 | 75.7 | 75.6 |
| 2 өрөө | 101.7 | 75 | 113.2 | 104.5 | 103.2 | 103.4 | 100.2 | |
| 3 өрөө | 137.1 | 131.4 | 116.9 | 145.3 | 159.3 | 136.6 | 137.8 | |
| 3-р сар | 1 өрөө | 76.8 | 53.9 | 72.1 | 87.1 | 87.5 | 67.6 | 74.2 |
| 2 өрөө | 105.3 | 77.1 | 106.2 | 114.8 | 109.2 | 111.7 | 104.1 | |
| 3 өрөө | 142 | 95.9 | 129.9 | 128.7 | 137 | 256.8 | 148.4 | |
| 4-р сар | 1 өрөө | 103.5 | 74.6 | 94.3 | 106.7 | 105.3 | 97.9 | 97 |
| 2 өрөө | 106 | 78.2 | 102 | 108.2 | 109.7 | 103.1 | 101.2 | |
| 3 өрөө | 111.3 | 80.5 | 104.3 | 110.3 | 116.7 | 162.6 | 114.3 | |
| 5-р сар | 1 өрөө | 103.5 | 74.6 | 94.3 | 106.7 | 105.3 | 97.9 | 97 |
| 2 өрөө | 106 | 78.2 | 102 | 108.2 | 109.7 | 103.1 | 101.2 | |
| 3 өрөө | 111.3 | 80.5 | 104.3 | 110.3 | 116.7 | 162.6 | 114.3 | |
| 6-р сар | 1 өрөө | 79.1 | 64.7 | 82.3 | 60.3 | 71.7 | 76 | 71.2 |
| 2 өрөө | 106.4 | 110.5 | 127.5 | 90.3 | 120.4 | 146 | 108.5 | |
| 3 өрөө | 152.9 | 159.9 | 183 | 124.9 | 203.5 | 157.3 | 160.2 | |
| 4 өрөө | 217.7 | 229.5 | 221.5 | 146.4 | 284.5 | 224.5 |
Эх сурвалж: RPU
1-3 өрөө орон сууцны үнийг оны эхнээс хэрхэн өөрчлөгдсөнийг тоймлон графикаар харья
ГРАФИК №2: ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ҮНИЙН ӨӨРЧЛӨЛТ
Тайлбар: График дээгүүр хулганаа чирж дэлгэрэнгүй мэдээлэл харах боломжтой.
Эх сурвалж: RPU
ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС
2014 оны 06 сарын байдлаар хуучин орон сууцны үнийн судалгааг хийхдээ бид үнэнд нөлөөлж болох хүчин зүйлсийг цуглуулан утсаар холбогдох байдлаар мэдээллээ бүрдүүлсэн.
Яг ижил орон сууц янз бүрийн хүчин зүйлсээс хамааран үнийн хувьд ялгаатай байгаа нь ажиглагдсан бөгөөд энэ зах зээл дээрх үнэ чухам юунаас хамаарч байгаа,
Мөн үнэ тогтооход яг ямар хүчин нөлөөлж буйг тооцох нь судалгааны ажлыг ач холбогдол бүхий нарийвчилсан функц хэлбэрээр нэгтгэн тайлбарлах бүрэн боломжтой болох юм.
Удирдан хувьсагчаар бид дараах хүчин зүйлийг таамаглан авсан. Үүнд
1. Барилгын хийц
- Бүрэн цутгамал
- Төмөр бетон карказ
- Тоосго
- Угсармал гэж ангилсан бөгөөд бүрэн цутгамал болон бусад хийцээс хамаарсан эсэх
2. Байршил
- Хотын төв
- Хотын төвд хамаарахгүй гэж ангилсан бөгөөд дээр тайлбарласан болно
3. Өрөөний хэмжээ
4. Өрөөний тоо
5. Ашиглалтанд орсон он
6. Барилгын нийт давхар
7. Тухайн байрны давхар
8. Агаарын бохирдол /Агаарын чанарын индекс буюу АЧИ-ийн дундаж/
- SO2 хүхэрлэг хий
- NO2 азотын давхар исэл
- PM 2.5 жижиг ширхэглэлт тоосонцор
- PM10 том ширхэглэлт тоосонцор Зэрэг багтах бөгөөд 2014 оны 02 сарын хэмжилтийн үр дүнг суурь болгон авсан.
Дээрх 8 хүчин зүйлээр эконометрикийн шинжилгээ хийж үзэхэд 7 дахь хүчин зүйл болон тухайн орон сууц хэдэн давхарт байрлаж байгаа нь үнэнд нөлөөлөхгүй байсан бөгөөд бусад хүчин зүйлийн хувьд үнэнд дараах байдлаар нөлөөлж байна.
ХҮСНЭГТ №6: ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛ
Regression Statistics
| Multiple R | 0.855486686 | ||||
| R Square | 0.73185747 | ||||
| Standard Error | 30,513,397.89 | ||||
| Observations | 566 | ||||
| ANOVA | |||||
| df | SS | MS | F | Significance F | |
| Resgression | 7 | 1.418E+18 | 2.0257E+17 | 217.5689753 | 5.9668E-155 |
| Residual | 558 | 5.19536E+17 | 9.3107E+14 | ||
| Total | 565 | 1.93754E+18 | |||
| Coefficients | Standard Error | t Stat | P-value | Lower 95% | |
| Intercept | 1500073596 | 256920337.5 | 5.83867206 | 8.93665E-09 | 995424411 |
| C - Барилгын хийц | 14012625 | 4431665.595 | 3.16193195 | 0.001652392 | 5307839.5 |
| S - Байршил | 13524436 | 3243693.97 | 4.16945513 | 3.53922E-05 | 7153093.8 |
| М - Өрөөний хэмжээ | 1553844 | 83412.51769 | 18.6284251 | 1.37686E-60 | 1390002.9 |
| F - Байрны давхар | 2642002 | 451851.3149 | 5.8470608 | 8.52235E-09 | 1754464.8 |
| Q - Өрөөний тоо | 19720119 | 2352845.83 | 8.38139019 | 4.27208E-16 | 15098602 |
| Т - Ашиглалтанд орсон он | (756981) | 129134.5867 | -5.86195764 | 7.83232E-09 | -1010630.8 |
| А - АЧИ | (14039) | 3045.696557 | -4.6095148 | 5.00739E-06 | -20021.615 |
Эх сурвалж: RPU
Хуучин орон сууцны үнэ дээрх 7 хүчин зүйлийн нөлөөгөөр 85.5% тайлбарлагдаж байна. Мөн P-value < 0.05 байх ёстой бөгөөд энэ нь регрессийн тэгшитгэл болон сул коэффициент C, S, M, F, Q, T, A хүчин зүйлүүд дээр ач холбогдолтой гарч байна.
Мөн Signaficance f бага гарсан нь тэгшитгэл нийцтэй байхыг илтгэнэ. Иймд
- C – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадбарилгын хийц Бүрэн цутгамал бол байрны үнэ 14,012,625 ₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай.
- S – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадбайрлал хотын төвд бол байрны үнэ 13,524,436 ₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай.
- M – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадөрөөний хэмжээ 1м2-аар нэмэгдэхэд байрны үнэ 1,553,844 ₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай.
- F – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхад тухайн барилгын нийт давхар 1-ээр нэмэгдэхэд байрны үнэ 2,642,002 ₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай.
- Q – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадөрөөний тоо 1-ээр нэмэгдэхэд байрны үнэ 19,720,119 ₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай.
- T – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадтухайн орон сууцны ашиглалтанд орсон он 1 оноор шинэчлэгдэхэд байрны үнэ 756,981₮- өөр буурах бөгөөд сөрөг хамааралтай.
- А – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадтухайн барилгын байрлал дахь дундаж АЧИ 1-ээр нэмэгдэхэд. байрны үнэ 14,039₮-өөр буурах бөгөөд сөрөг хамааралтай байна.
Үүнийг гаргаж авснаар бид хуучин орон сууцны үнэнд дээрх 7 хүчин зүйл нөлөөлж байгааг баталжбайгаа бөгөөд хэрхэн, хэдий хэмжээгээр гэдгийг хэмжих боломжтой болж байгаа юм.
Ингээд хуучин орон сууцны үнийг тодорхойлох тэгшитгэлийг бичвэл.
ХОСҮ = 1,500,073,596 + 14,012,625*C + 13,524,436*S + 1,553,844*M + 2,642,002*F + 19,720,119*Q - 756,981*T - 14,039*A±e
Тэгшитгэлд хүчин зүйлүүдийг утгыг орлуулахдаа дараах зүйлсийг анхаарна.
- C болон S хүчин зүйлсийг хуурмаг хувьсагч болгон авсан бөгөөд C хүчин зүйлийн хувьд тухайн барилгын хийц бүрэн цутгамал бол 1, бүрэн цутгамалаас өөр хийцтэй бол 0 гэсэн цифрийг орлуулах мөн S хүчин зүйлийн хувьд тухайн орон сууц хотын төвд байрладаг бол 1 үгүй бол 0 гэсэн цифрийг тус тус орлуулах ёстой гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.
- М өрөөний хэмжээ учраас шууд тухайн орон сууцны өрөөний хэмжээг орлуулан бодох
- F барилгын давхарын тоо учраас тухайн орон сууцны барилгын нийт давхарыг шууд орлуулан бодох
- Q өрөөний тоо учраас тухайн орон сууцныөрөөний тоог шууд орлуулан бодох
- T тухайн барилгын ашиглалтанд орсон он учраас оныг шууд орлуулан бодох
- A агаарын бохирдлын хэмжээ тул АЧИ-ийн 4 хэмжээсийн дунджаар бодох
- E error буюу алдааны хэмжээ бөгөөд хамгийн ихдээ 30 сая ₮-ийн зөрүү гарахыг тус тус анхаарах хэрэгтэй
ОРОН СУУЦНЫ ТӨСЛИЙН ХАНШИЙН МЭДЭЭ
Зах зээл дээр борлуулалт хийж буй ашиглалтанд орсон болон ашиглалтанд ороогүй орон сууцны 1м2–н дундаж үнийг авч үзэхэд оны эхнээс 6-р сард 1%-иар өссөн бол өмнөх сараас 3.4%-иар буурсан дүн гарлаа.
Шинэ орон сууцны дундаж үнийг дүүргээр авч үзэхэд хамгийн өндөр үнэтэй дүүргээр нийслэлийн Сүхбаатар дүүрэг 6-р сарын байдлаар 2,926 мянган төгрөгийн дундаж үнэтэй, Хан-уул дүүрэг 2,738 мянган төгрөгийн дундаж үнэтэй, Баянзүрх дүүрэг 2,300 мянган төгрөгийн үнэтэй байгаа бол бусад дүүргийн шинэ орон сууцны дундаж үнэ 2 саяас доош үнэлгээтэй гарлаа.
ХҮСНЭГТ №7: УЛААНБААТАРЫН ХЭМЖЭЭНД ХЭРЭГЖИЖ БУЙ ТӨСЛИЙН ТОО, ДҮНД ЭЗЛЭХ ХУВЬ
| Дүүрэг | I сар | II сар | III сар | IV сар | V сар | VI сар | I сар | II сар | III сар | IV сар | V сар | VI сар | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| № | Нийт төслийн тоо | Нийт төслийн тоонд эзлэх хувь | |||||||||||
| 1 | БГД | 14 | 14 | 14 | 17 | 18 | 21 | 9% | 9% | 9% | 11% | 11% | 11% |
| 2 | БЗД | 57 | 48 | 55 | 55 | 55 | 66 | 36% | 32% | 36% | 34% | 35% | 36% |
| 3 | СБД | 13 | 13 | 13 | 14 | 15 | 16 | 8% | 9% | 8% | 9% | 10% | 9% |
| 4 | СХД | 20 | 20 | 18 | 18 | 18 | 21 | 13% | 14% | 12% | 11% | 11% | 11% |
| 5 | ХУД | 45 | 44 | 43 | 44 | 40 | 49 | 28% | 30% | 28% | 28% | 25% | 27% |
| 6 | ЧД | 4 | 4 | 5 | 6 | 5 | 5 | 3% | 3% | 3% | 4% | 3% | 3% |
| 7 | НД | 6 | 5 | 5 | 6 | 6 | 6 | 4% | 3% | 3% | 4% | 4% | 3% |
| НИЙТ | 159 | 148 | 153 | 160 | 157 | 184 | 101% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
|
Эх сурвалж: RPU
ГРАФИК №3: УЛААНБААТАР ХОТЫН ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ДУНДАЖ ҮНЭ, ӨСӨЛТИЙН ХУВЬ
Тайлбар: График дээгүүр хулганаа чирж дэлгэрэнгүй мэдээлэл харах боломжтой.
Эх сурвалж: RPU
ГРАФИК №4: УБ ХОТЫН ОРОН СУУЦНЫ ҮНИЙН ӨӨРЧЛӨЛТИЙН ХУВЬ
Тайлбар: График дээгүүр хулганаа чирж дэлгэрэнгүй мэдээлэл харах боломжтой.
Эх сурвалж: RPU
ГРАФИК №5: ҮНИЙН ЯЛГААТАЙ БАЙДАЛ, БАРИЛГЫН ЯВЦААР
Тайлбар: График дээгүүр хулганаа чирж дэлгэрэнгүй мэдээлэл харах боломжтой.
ГРАФИК №6: ҮНИЙН ЯЛГААТАЙ БАЙДАЛ ЗЭРЭГЛЭЛ, БАЙРШИЛ, ХИЙЦЭЭР
Тайлбар: График дээгүүр хулганаа чирж дэлгэрэнгүй мэдээлэл харах боломжтой.
Эх сурвалж: RPU
ОРОН СУУЦНЫ ТӨСЛИЙН ҮНЭНД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС
УБ-ын төвийн 6 дүүргийн шинээр баригдаж буй 184 төслөөс бүрэн мэдээлэл цуглуулсан 155 төслийн мэдээлэлд тулгуурлан орон сууцны 1м2-ийн үнэ ямар ямар дотоод хүчин
зүйлээс хамаарч байгааг тогтоохыг зорив.
2014 оны 06 сарын байдлаар дараах дотоод хүчин зүйлийг таамаг хүчин болгон дэвшүүлж гаргалаа. Үүнд:
- Тухайн төслийн байршил /хотын төв эсэх/
- Тухайн төслийн барилгын нийт давхар
- Барилгын явц /хувь/
- АЧИ /дундаж/
- Зэрэглэл /тансаг, дээд болон бусад/
- Урьдчилгаа төлбөр /хувь/
- Тухайн төслийн нийт айлын тоо
- Ашиглалтанд орох хугацаа
- Зогсоолтой эсэх /дулаан зогсоол шийдсэнэсэх/
- Барилгын хийц /бүрэн цутгамал болон бусад/ Зэргийг 1м2 –ийн үнэлгээнд нөлөөлнө гэж тооцон таамагласан бөгөөд үүнээс эконометрикийн шинжилгээ хийж үзэхэд эхний 5 хүчин зүйл нөлөөлж байна.
ХҮСНЭГТ №8: ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС
Regression Statistics
| Multiple R | 0.701794081 | ||||
| R Square | 0.475485231 | ||||
| Standard Error | 560,162.45 | ||||
| Observations | 155 | ||||
| ANOVA | |||||
| df | SS | MS | F | Significance F | |
| Resgression | 5 | 4.53743E+13 | 9.07487E+12 | 28.9209395 | 1.98132E-20 |
| Residual | 149 | 4.67535E+13 | 3.13782E+11 | ||
| Total | 154 | 9.21279E+13 | |||
| Coefficients | Standard Error | t Stat | P-value | Lower 95% | |
| Intercept | 2,000,401 | 177007.3075 | 11.30123556 | 8.90873E-22 | 1650632.511 |
| S - Байршил | 295,770 | 109949.2662 | 2.690060312 | 0.007959288 | 78508.96202 |
| F - Байрны давхар | 33,787 | 13987.33942 | 2.415542729 | 0.01692258 | 6147.849483 |
| B - Барилгын явц | 15,442 | 3767.033708 | 4.099308445 | 6.78608E-05 | 7998.524967 |
| А - АЧИ | (243) | 87.11253332 | -2.787017454 | 0.006012612 | -414.9196617 |
| Z - Зэрэглэл | 1,223,061 | 143202.0125 | 8.540808607 | 1.43744E-14 | 940091.9221 |
Эх сурвалж: RPU
Төслийн орон сууцны 1м2 үнэ дээрх 5 хүчин зүйлийн нөлөөгөөр 70,2% тайлбарлагдаж байна. Мөн P-value< 0.05 байх ёстой бөгөөд энэ нь регрессийн тэгшитгэл болон сул коэффициент S, F, B, A, Z хүчин зүйлүүд дээр ач холбогдолтой гарч байна.
Мөн Signaficance f бага гарсан нь тэгшитгэл нийцтэй байхыг илтгэнэ. Иймд:
- S – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадбайрлал хотын төвд бол байрны1м2 үнэ 295,770₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай.
- F – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадтухайн барилгын нийт давхар 1-ээр нэмэгдэхэд байрны 1м2 үнэ 33,787₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай.
- B – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадбарилгын явц 1%-иар нэмэгдэхэд байрны 1м2 үнэ 15,442₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай.
- А – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхадтухайн барилгын байрлал дахь дундаж АЧИ 1-ээр нэмэгдэхэдбайрны1м2 үнэ 243₮-өөр буурах бөгөөд сөрөг хамааралтай байна.
- Z – ийн хувьд бусад хүчин зүйл тогтмол байхад тухайн байрны зэрэглэл тансаг болон дээдзэрэглэл бол. байрны 1м2 үнэ 1,223,061 ₮-өөр нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай байна.
Ерөнхийдөө төслийн хувьд 1м2 –ийн үнэ дээрх 5 хүчин зүйлээс хамаарч байгаа бөгөөд үүнийг томъёолон харвал.
ТОСҮ = 2,000,401 + 295,770*S + 33,787*F + 15,442*B - 243*A + 1,223,061*Z±e
Тэгшитгэлд хүчин зүйлүүдийг утгыг орлуулахдаа дараах зүйлсийг анхаарна.
- S – Хүчин зүйлийг хуурмаг хувьсагч болгон авсан бөгөөд тухайн орон сууц хотын төвд байрладаг бол 1 үгүй бол 0 гэсэн цифрийг орлуулан бодох.
- F – Барилгын давхарын тоо учраас тухайн орон сууцны барилгын нийт давхарыг шууд орлуулан бодох
- B – Барилгын явц учраас тухайн орон сууцны барилгын явцыг хувиар шууд орлуулан бодох
- A – Агаарын бохирдлын хэмжээ тул АЧИ-ийн 4 хэмжээсийн дунджаар бодох
- Z – Тухайн орон сууцны зэрэглэл учраас хуурмаг хувьсагч бөгөөд хэрэв тансаг болон дээд зэрэглэлийн орон сууц бол 1 үгүй бол 0 гэсэн цифрийг орлуулан бодох
- е – Еrror буюуу алдааны хэмжээ бөгөөд хамгийн ихдээ 560,162₮-ийн зөрүү гарахыг тус тус анхаарах хэрэгтэй.
ОФФИСЫН ХАНШИЙН МЭДЭЭ
Оффисын ЗЗ-ийг 06 сарын байдлаар зар сонин, өдрийн сонин болон бусад эх үүсвэрээс 35 зарын мэдээ цуглуулж анализ хийж үзлээ.
Энэхүү ЗЗ-ийн хувьд хотын төвд байрладгаараа онцлог юм. Төвийн 6 дүүргээс СХД-т оффисын барилгын мэдээлэл байхгүй байгаа нь дээрх онцлогийг харагдуулж байгаа ба мөн байршилын хувьд 35 оффиссоос 69% нь хотын төвд байрлаж байгаа бөгөөд үлдсэн хэсэг нь хотын төвтэй маш ойр байрласан байна.
Зарах буюу түрээслэх оффисын хувьд 2008 оноос хойш ашиглалтанд орсон оффис байгаа бөгөөд 65.7% нь 2014 онд ашиглалтанд орж байгаа барилга эзэлж байна.
ХҮСНЭГТ №9: ОФФИСЫН ХАНШИЙН МЭДЭЭ
| Шалгуур | Ангилал | Зарах: Зарын тоо | Зарах: 1м2-н дундаж үнэ | Түрээслэх: Зарын тоо | Түрээслэх: 1м2-н дундаж үнэ |
|---|---|---|---|---|---|
| Дүүрэг | БГД | 2 | 2,250,000 | ||
| БЗД | 6 | 3,358,333 | 4 | 34,375 | |
| СБД | 9 | 5,355,774 | 7 | 50,922 | |
| ХУД | 2 | 6,938,192 | 3 | 50,000 | |
| ЧД | 5 | 3,470,000 | 5 | 33,900 | |
| Байршил | Хотын төв | 16 | 4,537,623 | 14 | 41,712 |
| Хотын төв бус | 8 | 4,084,548 | 5 | 45,700 | |
| Ашиглалтанд орсон/орох огноо | 2008 | 2 | 3,538,760 | 1 | 5000 |
| 2010 | 1 | 2,500,000 | |||
| 2011 | 1 | 2,400,000 | |||
| 2013 | 6 | 3,931,140 | 2 | 46,500 | |
| 2014 | 12 | 4,858,142 | 16 | 44,716 | |
| 2015 | 1 | 3,200,000 | |||
| 2016 | 1 | 8,216,280 | |||
| ДҮН | 24 | 4,386,598 | 19 | 42,813 |
Эх сурвалж: RPU
ХАУСЫН ХАНШИЙН МЭДЭЭ
ХҮСНЭГТ №10: УБ ХОТЫН ТӨВИЙН ИНЖЕНЕРИЙН ШУГАМ СҮЛЖЭЭНД ХОЛБОГДСОН ТАУН ХАУС, ХАУСУУД
| # | Дүүрэг | Төрөл | Үнэ м2₮ | Нийт үнэ | Өрөөний хэмжээ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | БЗД | Хаус | 1,805,556 | 260,000,000 | 144 |
| 2 | ХУД | Хаус | 1,555,556 | 280,000,000 | 180 |
| 3 | ХУД | Хаус | 3,200,000 | 352,000,000 | 110 |
| 4 | БЗД | Хаус | 1,125,356 | 395,000,000 | 351 |
| 5 | БЗД | Таун хаус | 1,800,000 | 450,000,000 | 250 |
| 6 | ХУД | Хаус | 4,000,000 | 480,000,000 | 120 |
| 7 | ХУД | Таун хаус | 2,369,668 | 500,000,000 | 211 |
| 8 | ХУД | Хаус | 4,400,000 | 523,600,000 | 119 |
| 9 | ХУД | Хаус | 2,500,000 | 575,000,000 | 230 |
| 10 | СБД | Хаус | 4,752,800 | 608,358,400 | 128 |
| 11 | ХУД | Хаус | 3,409,091 | 750,000,000 | 220 |
| 12 | БЗД | Хаус | 2,105,263 | 800,000,000 | 380 |
| 13 | ХУД | Таун хаус | 3,000,000 | 810,000,000 | 270 |
| 14 | ХУД | Таун хаус | 2,800,000 | 840,000,000 | 300 |
| 15 | БГД | Хаус | 4,545,455 | 1,000,000,000 | 220 |
| 16 | ХУД | Таун хаус | 3,985,040 | 1,366,868,720 | 343 |
| 17 | ХУД | Хаус | 3,952,432 | 1,462,400,000 | 370 |
| 18 | ХУД | Хаус | 4,500,000 | 2,205,000,000 | 490 |
| 19 | БЗД | Хаус | 5,118,400 | 2,815,120,000 | 550 |
| 20 | ХУД | Хаус | 5,484,000 | 2,851,680,000 | 520 |
| ДУНДАЖ | 3,509,812 | 966,251,356 | 275.3 | ||
Эх сурвалж: RPU
Уг судалгааны тайлантай холбоотой асуудлаар тодруулга авахыг хүсвэл доорх хаягаар холбогдоно уу.
REAL PROPERTIES ULAANBAATAR - Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа зуучлалын компани
Утас: 77113311
И-мэйл: info@ubrealestate.mn
