Д.Должинсүрэн: Ипотекийн найман хувийн зээлийг 2018 онд яаж шийдэх нь сонирхол татаж байна
Сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд орон сууцны үнэ буурсаар байна. Энэ нь орон сууц авах гэж буй хэрэглэгчдэд таатай нөхцөл болж байгаа ч барилгын олон компанид сул зогсолт, орон тооны цомхотгол авчирсан юм. Тиймээс цаашид энэ зах зээл иймэрхүү байдлаар удаан явахгүй гэдэг нь тодорхой боллоо гэж орон сууцны үнийн индексийн судалгааг сүүлийн гурван жил гаруйн хугацаанд хийж буй “Тэнхлэг зууч” компанийн гүйцэтгэх захирал Д.Должинсүрэн ярьж байна. Ингээд түүнтэй ярилцсанаа хүргэе.
-Орон сууцны үнэ сүүлийн хоёр жил дараалан буурчээ. Гэхдээ борлуулалт өсөөгүй гэдэг нь статистик мэдээллээс харагдаж байна. Гэтэл хэрэглэгчдийн олонх нь ипотекийн зээлийг зогсоочихлоо гэдэг гомдол гаргадаг. Харин банкууд болохоор орон сууцны зээлийг хязгаартайгаар өгч байгаа гэдэг л дээ. Ер нь энэ зах зээл дээр юу болоод байгаа юм бэ?
-Ипотекийн зээлийн санхүүжилт тодорхой байгаа л даа. Монголбанкнаас сар бүр зээлийн эргэн төлөлтөөр 20 гаруй тэрбум төгрөг оруулж байна. Гэхдээ зээлийн хүүгийн эргэн төлөлтийг оруулахгүй байх шиг байгаа юм. Яг зээлийн өөрийнх нь эргэн төлөлтийг бол оруулж байгаа. Улсын төсвөөс 111 тэрбум төгрөг орохоор байсан.
Энэхүү санхүүжилт нь энэ сард ороод бараг дуусаж байна. Цаашид сар бүр олгодог байсан ипотекийн зээлийн санхүүжилт зогсох нь тодорхой болж байна. Тиймээс ипотекийн зээлийн санхүүжилт өсөж, улмаар эрэлт нэмэгдэж, орон сууцны үнэ өсөөд борлуулалт нэмэгдэнэ гэдэг хүлээлт байх боломжгүй.
Харин ирэх онд ямар гаргалгаа байх бол гэдэг нь сонирхолтой. Гэхдээ 2017 оных шиг зээлийн эргэн төлөлтөөр явбал хүндрэлтэй гэдэг нь тодорхой болсон. Барилгын салбарт бизнес эрхэлж буй хүмүүс ч энэ онд ямар нэгэн өөрчлөлтийг хүлээгээд хэрэггүй гэдгийг ойлгож байгаа. Харин 2018 онд яах вэ гэдэг гарцыг хайж байна.
-Одоо амралт зугаалгын улирал дуусаж байна. Удахгүй хичээлийн шинэ жил эхэлнэ. Тиймээс улирлын нөхцөл байдалтай холбоотойгоор орон сууцны үнэ буурч байгаа хэдий ч түрээсийн байрны үнэ өсдөг байж магадгүй?
-Намар түрээсийн байрны үнэ нэмэгддэг. Орон сууцны борлуулалт ч тодорхой хэмжээгээр өсдөг л дөө. Гэхдээ одоохондоо мэдэгдсэн юм алга. Харин наймдугаар сарын сүүлч, есдүгээр сард орон сууц, түрээсийн байрны үнэ аль аль нь жаахан нэмэгдэх болов уу.
-Ядах нь ээ, ипотекийн найман хувийн зээлийг зогсоочихсон байдаг. Намар болохоор хүссэн, хүсээгүй орон сууц, түрээсийн байрны үнэ өсөх нь. Магадгүй бага зэргийн өсөлт байх хэдий ч ядарсан иргэдийн нуруун дээр буухдаа том дарамт болох нь ойлгомжтой?
-Зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэр маш хязгаарлагдмал болсон. Өнгөрсөн жилийн мөн үетэй харьцуулахад бараг тав дахин буурлаа. Одоо сард 20-30 тэрбум төгрөг орж чадаж байвал их юм. Гэхдээ ипотекийн зээлийн эх үүсвэр хязгаарлагдмал болсон ч эрэлт буураагүй. Орон сууцны зээлийн хүсэлт банкнуудад хуримтлагдчихсан байна.
Тиймээс одоо нэмж зээлийн хүсэлт авахаасаа илүү өмнө хуримтлагдчихсан байгаа хүсэлтийг яаж шийдвэрлэх вэ гэдэг нь асуудал болж байгаа юм. Үүн дээр Монголбанк ч, арилжааны банкууд ч толгойгоо гашилгаж байх шиг байна.
Өчнөөн мянгаараа зээлийн хүсэлт ирээд хуримтлагдчихсан, түүнийгээ шийдэж чадаагүй байж дараачийн буюу шинэ зээлийн хүсэлт авах нь хэцүү. Ипотекийн найман хувийн зээл дээр боломжгүй учраас банк өөрийн эх үүсвэрээс зарим зээлийг гаргаж байгаа.
Түүнээс биш Монголбанкнаас ипотекийн найман хувийн зээлийг зогсоосон зүйл байхгүй байх.
Барилгын салбарын маш том хөдөлгөгч хүч нь ипотекийн зээл.
-Ер нь энэ зах зээлийн цаашдын чиг хандлагыг та яаж харж байна вэ. Магадгүй найман хувийн ипотекийн зээлээс өөр хувилбар байж болох юм биш үү?
-Хоёр жилийн өмнө ганцхан найман хувийн зээл л байлаа. Одоо бол найман хувийн зээлийн эх үүсвэр хязгаарлагдмал болсонтой холбоотойгоор арилжааны банкууд түрүүчээсээ бага хүүтэй зээлийн бүтээгдэхүүнийг санал болгож байна.
Барилгын компаниуд ч зөвхөн банкны зээлийг хүлээгээд суулгүй өөрсдийнхөө борлуулалтын арга хэрэгслийг илүү уян хатан болгож, барилгын компани, банк бус санхүүгийн байгууллага нийлж зээлийн хувилбар гаргах зэргээр тал талаасаа харин ч их хичээж байгаа. Нэг үеэ бодвол энэ зах зээл илүү тодорхой болж эхэлж байна. Зээлийн үлдэгдэл 4.2 их наяд төгрөг болчихсон.
Зээл авсан иргэдийн тоо 92 мянгад хүрлээ. Ингэхээр макро төвшнөө харж энэ зах зээл дээр зохицуулалт хийхгүй бол бас болохгүй. Энгийн иргэдийн нүдээр буюу микро төвшиндөө найман хувийн зээлийг зогсолтгүй олгосоор байх нь сайн, борлуулалт жаахан ч гэсэн өснө гэж хардаг. Гэвч эдийн засгийн макро төвшиндөө тодорхой хэмжээний хүндрэлүүд гарч ирж, зохицуулалт хэрэгтэй болсон.
-Юутай ч орон сууцны үнийн индекс сүүлийн хоёр жил дараалан буурч байгаа нь иргэдийн хувьд сайн мэдээ. Одоо ч гэсэн өмнөх сарынхаас 0.7 , өнгөрсөн оны мөн үеийнхээс 1.2 хувиар буурчихсан байна. Дээрээс нь санаагаар болдог бол найман хувийн ипотекийн зээлээ шуурхайхан шиг авахыг хүсэж байгаа даа?
-Төр засгаас барьж буй бодлого энэ зах зээлд их нөлөөтэй. Эрх баригчдын нэг үг, нэг өгүүлбэр их чухал. Ипотекийн зээлийн журмын нэг үг, нэг өгүүлбэр өөрчлөгдөхөд л энэ салбарт асар их өөрчлөлт болно. Өөрөөр хэлбэл, цэвэр эрэлт, нийлүүлэлтийн хуулиараа явдаг салбар бас биш. Барилгын салбарын маш том хөдөлгөгч хүч нь ипотекийн зээл.
Тийм учраас энэ зээлийг 2018 онд яаж шийдэх вэ гэдэг нь хамгийн сонирхолтой асуудал болчхоод байгаа юм. Яг одоогийнхоороо буюу 2017 оны нөхцөл байдлыг ирэх жил үргэлжлүүлээд явбал барилгын салбарт мөн л адилхан хүндрэлийг авчирна. Орон сууцны борлуулалт удааширна. Үнийн хувьд барилгын компаниуд арай алдагдалд орчихгүйнхэн шиг барьж байгаа. Гэхдээ энэ нь хэдий болтол үргэлжлэх вэ.
-Одоо зах зээлд хэчнээн орон сууц нийлүүлж, хэдийг нь борлуулаад байна вэ?
-Орон сууц, хаус нийлээд 480 төслийн 85 мянган байр одоо зах зээлд байна. 30 хувь нь захиалга аваад борлуулагдчихсан байгаа. Борлуулалтын явцыг ажиглахад энэ ондоо багтаж зарагдахгүй. Ирэх онд ч борлуулалт үргэлжилнэ. Гэтэл дараагийн орон сууцны нийлүүлэлт хийгдсээр байх нь ойлгомжтой.
Барилгын компаниуд эрэлтгүй гээд бүх ажлаа арай зогсоочхоогүй. Дараагийн ажлуудаа гүйцэтгэж эхлээд байна. Гэхдээ өмнө нь барьсан байраа биш арай жаахан өөр хувилбарыг санал болгож байгаа. Барилгын салбар өчнөөн мянган ажиллах хүчийг шингээдэг. Тэр болгон цомхотгол хийгээд байж болохгүй шүү дээ.
