АНУ-Д ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХУДАЛДАН АВАХ НЬ Таны зайлшгүй мэдэх ёстой бүхэн

Реалторуудын Үндэсний Холбоо (NAR)-ны гаргасан судалгаагаар, олон улсын буюу өөр орны иргэд 2012 оны 3 сараас 2013 оны 3 сар хүртэл АНУ-ын 50 мужийн хэмжээнд нийтдээ 68,2 тэрбум ам.долларын хувийн эзэмшлийн орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан байдаг байна. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө гадаад иргэд худалдаж авах нь АНУ-ын хувьд хөрөнгө оруулалтын чухал эх үүсвэрүүдийн нэг болохыг баталж байна. Өөр орны иргэдийн АНУ-д худалдан авч буй үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээ өртгөөрөө нийт АНУ-д борлуулагдаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын 6 хувьтай тэнцэж байна. 

Монгол улсаас АНУ-д богино болон урт хугацаагаар оршин суух иргэдийн тоо нэмэгдэж байгаа бөгөөд манай хуудаснаа ч АНУ-д хэрхэн үл хөдлөх хөрөнгө авах, түүний процесс, татвар хэд байдаг талаар гэх мэт мэдээлэл авах хүсэлтүүд ирж байсан. Энэ үүднээс, RE/MAX Mongolia-ийн туршлагатай агентууд та бүхэнд АНУ-д үл хөдлөх хөрөнгө авахад тулгарч болох асуудлууд, боломжийн талаар дараах зөвлөгөөг хүргэж байна. 

1.АНУ-Д ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХУДАЛДАН АВЧ БОЛДОГ УУ? ЭСВЭЛ ЮУНЫ ӨМНӨ ИРГЭНШИЛТЭЙ БАЙХЫГ ШААРДДАГ УУ?

АНУ-д гадаад иргэн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авна гэдэг нь өөрөө АНУ-д хөрөнгө оруулалтын нэгэн томоохон эх үүсвэр болдог учир хууль эрх зүйн нээлттэй орчныг бүрдүүлж өгсөн байдаг. 

Мөн та АНУ-д үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахын тулд иргэншил болон ногоон картын аль нь ч шаардлагагүй. Харин та татвар төлөгчийн бүртгэлд (ITIN) нэрээ бүртгүүлэх ёстой. Үүний тулд W-7 дугаарын маягт бөглөж, хүсэлтээ илгээдэг. 

2. АНУ-Д ЯМАР ЯМАР ТӨРЛИЙН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХУДАЛДАН АВЧ БОЛОХ ВЭ?

АНУ гадны иргэдэд гэр бүлийн энгийн байшин (Single-family home), орон сууц (condominium), дуплекс, триплекс, таун хауз зэргийг худалдан авч эзэмшихийг зөвшөөрдөг. 
Харин хамтын эзэмшлийн байр, орон сууцнуудыг голдуу гадны иргэнд өмчлүүлэхийг хориглодог. Учир нь ийм төрлийн хөрөнгийг эзэмшигчийн орлогын эх үүсвэр АНУ-д байхыг шаардлагатай байдаг. 

3. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨӨ ӨӨРИЙН НЭР ДЭЭР АВЧ БОЛОХ УУ?

Гадны хөрөнгө оруулагч гэдэг утгаараа шууд өөрийн нэр дээр болон үндэсний корпораци, олон улсын корпораци, хамтын хөрөнгө оруулалттай компани, хязгаарлагдмал хариуцлагатай компани зэрэг бизнесийн нэрээр эзэмших боломжтой. 

4. АНУ-ЫН АЛЬ ХҮМҮҮС ИЛҮҮ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХУДАЛДАН АВАХ СОНИРХОЛТОЙ БАЙДАГ ВЭ?

Үндэсний Реалторуудын холбооноос гаргасан судалгаагаар, АНУ-ын Флорида мужид гадны иргэдийн ихэнх нь буюу 23 хувь нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан бол түүний дараагаар Калифорни (17%), Аризона, Техас мужууд (тус бүр 9%) орсон байна. Үүнд, мужуудын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, хууль эрх зүйн орчин, татвар зэрэг нь хамгийн ихээр нөлөөлдөг байна. 

Харин үнийн хувьд, Хавайн арлын үл хөдлөх хөрөнгүүд дунджаар 880,132 ам.долларын үнэлгээтэй нь дундаж үнийн хувьд хамгийн өндөр нь байдаг. Монголчуудын дийлэнх амьдардаг Вашингтон хот орчмын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 744,134 ам долларын үнэлгээтэйгээр Хавайн арлын дараа бичигддэг байна. Харин Флорида муж дахь үл хөдлөх хөрөнгүүдийн дундаж үнэ 378,899 ам доллар байна. 

Хамгийн хямд үнэлгээтэй мужууд нь, Индиана, Канзас, Баруун Виржиниа мужуудынх 169,010 ам.доллараас 174,635  ам.долларын хооронд байна. Хэрэв та АНУ-ын мужуудын үл хөдлөх хөрөнгийн дэлгэрэнгүйг үзэхийг хүсвэл ЭНД дарна уу.

5.АНУ-Д ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙГ ЯМАР ҮЕ ШАТТАЙГААР ХУДАЛДАН АВДАГ ВЭ?

Үл хөдлөх хөрөнгийг АНУ-д худалдан авахад, тухайн мужуудын онцлогоос хамааран янз бүр байх боловч, нийтийн жишиг болсон ерөнхий хэдэн алхмууд байдаг. Үүнд, 

• Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн эзэнд худалдан авах санал тавина. Худалдан авах саналын бичгийг үйлдэхдээ, урьдчилгаа мөнгөний чек, Банкнаас гаргасан зээлийн урьдчилсан зөвшөөрөл, мөнгөн эх үүсвэрийн баталгаа (худалдан авах чадамжийг нотлох) болон бусад бичиг баримтуудыг хавсаргана. 
• Үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн саналыг хүлээн авсан тохиолдолд, Худалдан авагч талыг төлөөлөгч агент урьдчилгаа мөнгийг эскров дансанд байршуулна. 
• Үүний дараа Саналд заасан хугацаанд, Худалдан авагч үл хөдлөх хөрөнгийн үзлэгийг хийнэ. Хэрвээ сэтгэлд нь нийцэж байгаа тохиолдолд тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд бүр мөсөн эргэлзээгүй болсноо баталгаажуулах бөгөөд энэ үед урьдчилгаа мөнгийг буцаан авах боломжгүй болно. Харин худалдан авагч худалдан авах үйл ажиллагааг зогсоож болно. 
• Мөн үүний дараагаар Худалдан авагч Банк буюу Ипотекийн пүүст хандан зээлийн асуудлаа хөөцөлдөнө. Зээлдэгч талаас ерөнхийдөө тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг шаарддаг бөгөөд бүх шаардлагуудыг хангасан гэж үзвэл Банкны андеррайтер зээл олгох зөвшөөрөл өгнө. 
• Худалдан авагч нь Нотариатч дээр ирж, Худалдагч, Агентууд, Банкнаас өгсөн маягт, бичиг баримтуудыг бөглөнө. Ингээд үл хөдлөх хөрөнгө авах санхүүжилт үүсч, харин худалдагч тал үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зээлийн тооцоогоо дуусгана. Худалдагч тал тухайн хөрөнгийг эзэмших эрх шилжүүлэх баримт дээр гарын үсэг зурж, тухайн муж, бүс нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлснээр үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний процесс дуусгавар болох ба Худалдан авагч тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч болно. 

6. ГАДНЫ ИРГЭНД ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХУДАЛДАН АВАХ ЗЭЭЛ ОЛГОЖ БОЛОХ УУ?

Тодорхой тооны хүмүүст буюу зээлийн шалгуурыг хангахуйц, АНУ-д олон жил амьдарсан гэх мэт найдвартай гадаадын иргэнд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах зээлийг олгодог. Гэвч гол төлөв урьдчилгаа мөнгөний хэмжээг 40-50 хувиар тогтоочихсон байдаг. Гэхдээ энэхүү хэмжээ нь тогтсон хувь биш учраас тухайн гадаадын иргэний нөхцөл байдлаас шалтгаалан зээлийн нөхцөлийг хөнгөвчлөх уян хатан бодлогыг баримталдаг. 

7. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ ХУДАЛДАН АВСНААРАА НОГООН КАРТ АВАХ БОЛОМЖТОЙ ЮУ?

Үнэндээ, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан аваад шууд ногоон карттай болох боломжгүй. Гэхдээ энэ нь бас огт үгүй гэсэн үг биш юм. Жишээ нь, 1,000,000 доллараас дээш үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан тохиолдолд АНУ-ын иргэншил авахад хурдан шийдэгдэх боломжтой болдог зэрэг давуу талууд үүсдэг. 

8. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ТАТВАРЫГ ХЭРХЭН ТӨЛДӨГ ВЭ?

Хэрвээ тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг ипотекийн зээлээр авсан тохиолдолд эхний 10-15 жилд орлогын татвараас чөлөөлөгддөг. Харин тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээсэлдэг бол түрээсээс олсон цэвэр орлогоос мужийн дүрэм журамд заагдсаны дагуу татварыг төлдөг.

Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсан тохиолдолд Гадаад Хөрөнгө Оруулалтын Татварын Акт (FIRPTA)-ын дагуу тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулсны шууд орлогоос 10 хувийн татвар авдаг. 

Хэрэв та ойрын хугацаанд АНУ болон өөр бусад орнуудад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахаар төлөвлөж байвал, мөн дотооддоо үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах боломжуудын талаар нээлттэй ярилцахыг хүсвэл өөрт хамгийн ойрхон байрлах RE/MAX-ийн брокер оффистой ЭНД ДАРЖ холбогдох боломжтой.