БНХАУ хэрхэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлээ хянадаг вэ?
Хэрвээ та Хятад улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаар сонирхож байсан бол тэдний зах зээлд өсөлт болон бууралт олон тохиолддогийг анзаарсан бизээ. Даваа гаригт зах зээлийн үнэ тэнгэрт тулж байсан бол маргааш өдөр нь л үнэ огцом унаж төд удалгүй эргээд бага багаар өсөж эхлэх нь бий.
Дэлхийн тэргүүлэгч гүрэн болох Хятад улс өөрийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлээ хэрхэн хянадаг вэ ? Мэдээллийг дэлхийн №1 үл хөдлөх хөрөнгийн компани RE/MAX таньд хүргэж байна.
2005 онд олон улсын хэвлэл мэдээллийнхэн Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөөс гэсэн ойлголтыг гаргаж эхэлжээ. 2012 онд Хятад улсад үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа огцом өсөлтөнд орсон бөгөөд 2013 онд хүртэл энэхүү байдал үргэлжилсээр л байлаа. Харин 2014 онд зах зээл бага багаар унаж The Economist сэтгүүлийн хэлсэнчлэн Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн “алтан үеийн төгсгөл” ирсэн юм. 2015 он гэхэд зах зээл эргээд тогтворжиж эхэлсэн. 2016 оны 4-р улиралд Хятадын зарим мужийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эргэн өсөж эхэлснийг зарим судлаачид хүлээж байсан хөөс эргэн гарч ирлээ гэж дүгнэсэн байдаг. Одоогоор 2017 оны дунд үе гэхэд Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эргэн тогтворжиж байгаа хэдий ч тун удахгүй дахин эргэлтэнд орно гэдэг нь дамжиггүй.
Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг нөгөө талаас тогтворгүй гэж хэлэхэд хэцүү. Учир нь энэхүү тогтолцоог цаанаас нь хянаж байдаг. Төв, аймаг , хотын бүхий л түвшинд засгийн газар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өсөлт уналтыг удирдан зохицуулж байдаг байна. Тэд нийлүүлэлтийг хянаж, эрэлтэнд нөлөөлж чаддаг. Зах зээлийн байдал хэт өсөлттэй болох үед тэд байр худалдан авах татварыг нэмэх эсвэл хориг тавьж, зах зээл буурах үед эдгээр хоригуудыг суллах зэргээр бодлогоор удирддаг. 2011 оноос хойших Хятад улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өөрчлөлтийг харахад Засгийн газраас гаргасан бодлоготой уялдан нэгэн жигд байдлаар өсөж, буурч байжээ.
Одоогоор Хятадын хотуудын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ өндөр байгаа бөгөөд 2016 оны сүүл үе гэхэд байрны үнэ 11 хувиар нэмэгдсэн бол Шанхай, Шиамин зэрэг том хотуудын үнэ 31,2%-аас 43,8% хүртэл өссөн . Ингээд үзэхэд одоо үнийг бууруулах цаг нь болсон байна.
HPR гэж юу вэ?
HPR буюу Home Purchasing Restrictions нь хөрөнгө худалдан авах хориг юм. Энэхүү хоригийг зах зээлийг тогтвортой барихын тулд Засгийн газраас гаргадаг. Худалдан авагч талаас байр худалдан авахад нь хориг бий болгож, худалдан авах сонирхлыг нь бууруулах замаар Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг тогтвортой барьдаг. Зах зээл удааширч тогтворжиж эхлэх үед хөрөнгө худалдан авах хориг тавигдаж зах зээл эргэн хөдөлгөөнд орж эхэлдэг.
ХЭРХЭН ХОРИГ ТАВИДАГ ВЭ?
Хувь хүний худалдан авч болох байрны тоог хянах
Энгийн сонсогдож магадгүй. Гэхдээ Хятадын томоохон хотуудад зах зээлийн үнэ өсөх үед засгийн газар хувь хүний худалдан авч болох байрны тоог зааж өгдөг. Энэ нь мэдээж орон нутгийн болон гадаадын иргэдийн хувьд өөр өөр стандарт байна. Сүүлд тавигдсан хоригийн хувьд орон нутгийн иргэд 3-аас дээш байр худалдан авах боломжгүй ба гадаадын иргэд 1 байр эзэмших эрхтэй гэж заасан байна. Ингэснээр зах зээлийг тогтвортой болгож сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийг материаллаг эд хөрөнгө болгон ашиглаж байгаа байдлыг тогтоон барих боломжтой болсон юм. Үл хөдлөх хөрөнгө нь ухаалаг хөрөнгө оруулагч нарын хувьд үргэлж хамгийн сайн хөрөнгө оруулалт байсаар ирсэн билээ. Насан туршдаа амьдрах эсвэл түрээслүүлэх, эсвэл бүүр үнэ цэнэ нь өсөх үед эргэн худалдах зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад таньд мэргэжлийн агентийн зөвлөлгөө маш чухал байдаг.
Урьдчилгаа төлбөр
Хориг тавих бас нэгэн арга хэмжээ бол тухайн байрыг худалдан авч санхүүжүүлэлт авахын тулд төлөх урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг нэмэгдүүлэх юм. Мужаас хамаарч урьдчилгаа төлбөр 20-35% хүртэл өөр өөр байх бөгөөд 2 дахь байраа худалдан авч буй иргэдэд 60-80%-ийг урьдчилгаа болгон төлөх ёстой гэж заасан. Мөн 3 дахь байраа авч буй иргэд ямар нэг байрны зээлэнд хамрагдалгүй шууд худалдан авах ёстой байдаг байна.
Татвар
Хятад улсад үл хөдлөх хөрөнгөөс жил бүр татвар суутгагддаггүй бөгөөд зөвхөн тухайн байрыг анх худалдан авахад их хэмжээний татвар төлөгддөг. Үүнд нэмүү өртөг шингэсэн үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, нэмүү өртөг шингэсэн газрын татвар, үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлгийн татвар, хөрөнгийн татвар, хөрөнгө шилжүүлгийн татвар зэрэг олон татварууд орно. Салхи хэрхэн үлээж байгаагаас хамаарч засгийн газар татварыг нэмэх эсвэл багасгадаг. Өнгөрсөн жилийн эхэн үед Хятад улсын Сангийн Яам удаашралд орсон үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хөдөлгөөнд оруулахын тулд татварыг багасгасан. Харин зах зээлийн үнэ нэмэгдэхэд тэд татварыг 20% хүртэл нэмэгдүүлдэг байна.
Үнийн хяналт
Татвар нэмэх болон бодлогын өөрчлөлтөөс гадна хотын захиргаа байрны үнийн хязгаарыг тогтоодог. Байрны үнэ тухайн мужийн иргэдийн дундаж орлогоос давсан байвал үнийн хязгаарыг тогтоож шинээр баригдсан байрны үнийг хотын иргэдийн боломжит орлогоос бага байх ёстой гэж тогтоодог байна.
Газрын хяналт
Хотын захиргаа нь хотод баригдаж буй амины орон сууц барих газарт хяналт тогтоосноор шинэ байрны зах зээлийг барих боломжтой болдог. Нийлүүлэлт ихэссэн үед газрын хориг тавьж эрэлт ихэссэн үед хоригийг зогсоодог байна. Шинээр баригдаж буй байрууд нь ирээдүйн худалдаа болон түүний үнэд нөлөөлдөг гэдгийг засгийн газар нь сайн мэддэг.
Бараа материалын хяналт
Сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгчид хэдийд шинэ байр барих, түүнийг худалдаалах ёстойг сайн мэддэг болсон. Хятад улсад тулгараад байгаа томоохон асуудлуудын нэг бол маш олон байрууд худалдан авах эзэнгүй болсноос барилга ашиглалтанд бүрэн орж чадахгүй нөхцөл байдал юм. Үүнээс шалтгаалж байгууллагууд шинэ байрны нээлтээ хойшлуулах нь сүүлийн үед хэвийн үзэгдэл болоод байгаа нь энэ зах зээлийн шинжээчдийн санааг зовоосоор байна. Засгийн газар зөвхөн худалдан авагч талд хориг арга хэмжээг авдаггүй.
Дүгнэлт
Барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчидтэй адилаар худалдан авагчид ч мөн хэдийд зах зээл өөрчлөлттэй байдаг гэдгийг сүүлийн үед сайн мэддэг болжээ. Гарч буй шинэ бодлогуудын талаар ч олон нийтийн дунд шуугих нь олонтой тохиолддог болсон байна. Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн улирал нь Засгийн газрын бодлогыг дагаж өөрчлөгддөг.
АНУ-ын 2008 оны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямралыг бодвол Хятадын зах зээл нь засгийн газраас хяналттай байдаг тул харьцангуй хямрал багатай явж ирсэн түүхтэй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь улс орны хувьд эдийн засгийн эргэлтэнд жинтэй хувь нэмэр оруулдаг тун чухал салбаруудын нэг тул иймэрхүү бодлогын удирдлага нь хэрэв зөв явагдаж байгаа охиолдолд иргэддээ тэгш боломжыг олгож, шударга хуваарилалтыг хүргэх ач холбогдолтой. Эсрэгээрээ бол эдийн засгийн хөгжлийг боомилох сөрөг талтай.
Хэрэв таньд үл хөдлөх хөрөнгөөө худалдан борлуулах, эсвэл худалдах , түрээслэх, түрээслүүлэх хэрэгцээ шаардлага тулгарч байгаа бол яг одоо RE/MAX ын үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагч агентуудтай холбогдоорой. Холбогдох мэдээллийг доорхи холбоосоор зочилж авна уу.
Эх үүсвэр: Forbes
