Б.Батгэрэл: Зуучлалын салбарт маш том зах зээл, потенциал байгаа
Олон улсын хэмжээнд хувь хүн болон байгууллага үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын байгууллагад хандах хандлага 90 хувьтай байдаг аж. Харин Монгол Улс дахь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарын хандалт 20 хүрэхгүй хувь байгаа гэж Ремакс Платин компанийн Брокер эзэмшигч Б.Батгэрэл ярьж байлаа.
Тэрбээр АНУ-д санхүүгийн чиглэлээр боловсрол эзэмшиж, энэ чиглэлээр мэргэшсэн шинэ үеийн өндөр ур чадвартай залуусын нэг. Банк санхүүгийн салбарт сүүлийн таван жил ажилласныхаа дараа Ремакс-ын бизнест нэгдэж, өөрийн хувийн брокер оффисоо МУИС-ын V байрны дэргэд ЖИБИ төвийн таван давхарт нээж байгаа юм.
Үл хөдлөхийн салбар сүүлийн 10 жилд хамгийн хэцүү цаг үетэй тулж байгаа энэ үед Ремакс Монголд үйл ажиллагаагаа эхэлж тун хурдтайгаар зах зээлд байр сууриа тэлж байгаа билээ. Бусдын харж чадахгүй байгаа тэр боломжийг Ремакс-ын залуус харж чадаад байна уу.
Манай улс дахь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарын хөгжил, өнөөгийн байдлын талаар ярилцахаар VISITOR буландаа түүнийг урьж, оролцуулсан юм. Түүнтэй өрнүүлсэн сонирхолтой ярилцлагыг уншигч та бүхэндээ хүргэж байна.
-Ер нь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанид хандахын давуу тал юу юм бэ?
-Орон сууц хайж байгаа эсвэл зах зээлд худалдах, түрээслүүлэх гэж байгаа үедээ үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын байгууллагад хандах нь маш их давуу талтай.
Боломжууд нээгдсэнээр ямар давуу тал үүсч болох талаар бүх төрлийн зөвлөгөө, мэдээллийг агентууд өгдөг.
Энэ нь борлуулагчийн эсвэл худалдан авагчийн талаас хандаж байгаа буюу аль нэг талыг барьсан үйл ажиллагаа биш учраас үйлчлүүлж байгаа харилцагчийн хамгийн боломжит хувилбаруудыг санал болгож өгдөг гэсэн үг.
Одоогийн байдлаар Ремаксын санд 80,000 гаруй үл хөдлөх хөрөнгийн мэдээлэл бий. Үүгээрээ хамгийн том давуу тал үүсч байна.
-Тэгвэл үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын байгууллагад хандахгүй байснаараа ямар эрсдэл үүсч болох вэ?
-Өөрт байгаа бүхий л боломжийг нээж чадахгүй л гэсэн үг. Тухайлбал, цахим орчинд байгаа мэдээллүүдэд үндэслэн хайснаараа илүү өөрт тохиромжтой, боломжтой хувилбарыг мэдэхгүй өнгөрөх магадлал өндөр. Мөн та өөрийн маш их цаг заваа үүнд үрэх болно.
Харилцагчид маань орон сууц авах байршлаа өөрсдөө сонголоо гэж бодоход өөрийнх нь бодож байгаагаас илүү боломжтой хувилбар байна гэдгийг мэдэхгүй өнгөрдөг.
Үүнийг мэргэжлийн буюу агентад хандаж, хүсэлт тавьснаар хурдан шуурхай олох боломж ихэснэ.
-Өнөөдрийн байдлаар Монголчууд агентийг бүрэн ашиглаж чадаж байна уу?
-Одоогоор Монголчууд агентийг ашиглаж чадахгүй байна. Нэгдүгээрт, агентийг ашиглахад үнэ төлбөртэй гэж боддог. Энэ нь өрөөсгөл ойлголт. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын агент, ялангуяа Ремаксын агент байр борлуулж байгаа талаасаа шимтгэл авдаг.
Харин худалдан авагчаас шимтгэл авдаггүй. Тэгэхээр орон сууц худалдан авч байгаа тал илүү давуу талтай болж байгаа юм. Ямар нэг үнэ төлбөргүйгээр боломжит бүх нөөцийг гарган ирж, ашиглах боломжтой болно гэсэн үг.
Хоёрдугаарт, агентууд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг нэмдэг гэж ойлгодог. Энэ нь мөн буруу ойлголт. Агентууд зах зээлийн хамгийн боломжит үнээр л үл хөдлөх хөрөнгөө хүлээж авдаг. Тиймээс худалдан авч байгаа талдаа ч тэр, борлуулагч талдаа ч тэр ашигтай байдаг.
Борлуулж байгаа талын хувьд буюу хувь хүний үл хөдлөх хөрөнгө маш үнэ цэнэтэй байдаг. Тиймээс худалдагч тал үргэлж л зарж буй байраа их хэмжээний үнэ хүргэх гэж хичээдэг.
Гэтэл зах зээл нь өнөөдрийнх шиг уналттай байх юм бол үл ойлголцол үүсэх талтай. Эсвэл зарим хүн хэдэн жилийн өмнө бага үнээр авсан юм чинь одоо зарахад мөн л тухайн үеийнхээ үнээр зарагдана гэж өөрийнхөө байрыг дутуу болон илүү үнэлэх тохиолдлууд бий.
Та үл хөдлөх хөрөнгөө бодит үнэ ханшаар зах зээлд гаргаснаар маш богино хугацаанд үл хөдлөхөө борлуулах, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах боломжтой.
Судалгаанаас үзвэл хүн дунджаар амьдралдаа хоёроос гурван удаа үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авдаг бол мэргэжлийн агент өдөр бүр энэ ажлыг хийдэг хүн.
Жишээ нь, Манай Ремакс Улаанбаатар хотод нийт 11 оффистой. 10 борлуулалтын оффис ажиллаж байна. 200 гаруй агенттай. 200 гаруй агентийн цаана дунджаар 2 худалдан авагч бэлэн байж байдаг.
Тэгэхээр нийт 400 худалдан авагч бэлэн байна гэсэн үг. Манайхаар дамжуулснаар тухайн харилцагчийн үл хөдлөхийг дор хаяж 400 худалдан авагч сонирхох боломж тэр дороо нээгдэнэ.
Ремакс компанийн шинээр нээгдсэн Платин оффис
-Тухайлбал, харилцагчийн хүсч байгаа үнээс доогуур үнэ тооцогдон гарч ирвэл яах вэ. Магадгүй, хүмүүс энэ тал дээр санаа зовдог байх?
-Үнийг нь хэт өндөр тогтоосноор та өөрийн үл хөдлөх хөрөнгөө зарах боломжуудаа хаах ба хэт хямд байлгаснаар өөртөө хохирол учруулдаг .
Жишээлбэл, 150 сая төгрөгөөр орон сууц зарах гэж байлаа гэж бодъё. Гэтэл зах зээлийнх нь үнэ 100 сая байвал 150 саяар хэзээ ч зарагдахгүй. Бодит үнээс хэт дээгүүр үнэтэй байр орон сууцыг хэн ч авахыг хүсэхгүй шүү дээ.
Агентад хандвал зах зээлийнхээ бодит үнийг мэдэж авах боломжтой.
Яг зах зээлийнх нь үнээр гаргавал эрэлт байгаа үед бэлэн байгаа худалдан авагчид маш түргэн хугацаанд авах боломжтой.
Эрэлтгүй байрууд ч бас байдаг. Маш олон үйлчлүүлэгчид санал болгоод ч зарагддаггүй байрууд бий. Зарим байрлал, зарим орон сууцын үнэ цэн маш хурдтай буурч байна.
Тэгэхээр агентад хандсанаар эхний ээлжинд үнийн судалгааг хийнэ. Зах зээлийн үнийг тодорхойлж, зөвлөгөө өгнө.
Агентууд маань харилцагчидтайгаа ёс зүйтэй хандана гэж этик ёс зүйн тангараг өргөдөг. Энэ нь худалдагч худалдан авагч нарт үнэн зөв мэдээлэл өгч аль аль талынх нь эрх ашгийг эн тэнцүү хамгаална гэсэн үг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт энэ маш чухал байдаг. “Өнөөдөр зах зээлийн үнэ ийм байна. Та 150 саяар зарах гэж байхад өнөөдөр зах зээлийн үнэ 120 сая байна.
Та зармаар байна уу? Хэрэв 120 саяар зарах боломжгүй 150 сая төгрөгийн үнэ хүргэе гэж бодож байгаа бол хүлээх л хэрэгтэй. Тодорхой хугацааны дараа зах зээлд дахин гаргаад үз” гэдэг гаргалгааг гаргаж өгдөг.
-Орон сууц оффисын зах зээлийн өнөөгийн байдлыг та хэрхэн харж байна?
-2013, 2014 оны үед ипотекийн зээл эхэлж, барилгын салбарт боломжит үе эхэлж байсантай харьцуулбал өнөөдөр харьцангуй буурсан байна.
Тэр үетэй харьцуулахад бууралттай байгаа ч эрэлт хангалттай байсаар байна. Маш их эрэлт байна гэж бид хэлнэ.
Гэр орон гэдэг бол хүний амьдралын байнгын хэрэгцээ бөгөөд хүний амьдрал өөрчлөгдөж, ам бүл нэмэх, суурьшлын бүсүүд шинээр нээгдэх, орлогын түвшин өөрчлөгдөх тохиолдол бүрт эрэлт байнга нэмэгдэж байдаг.
Үүнийг Ремакс бизнесийн боломж гэж харж, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын салбарт боломжийг ашиглахаар шийдэж франчайз эрхийг авч бизнесээ эхлүүлээд байна.
Өөрөөр хэлбэл, хямрал барилгын салбарт зуучлалын хэрэгцээг гаргаж ирсэн гэсэн үг. Өмнө нь барилгын компани өөрөө барилгаа барьдаг, борлуулалтаа хийдэг байсан. Харин одоо энэ бол зөв зам биш гэдгийг мэддэг болсон.
"Зуучлал бол аль нэг талыг барьсан үйл ажиллагаа биш"
Гэтэл өнөөдөр маркетингийг маркетинг хийдэг мэргэжилтнүүдэд, борлуулалтыг борлуулалт хийдэг хүмүүст өгөх ёстой юм байна. Ингэснээр үйл ажиллагаа илүү хурдан шуурхай болох боломжтой юм байна гэдэг ойлголттой болж байгаа.
2017 оны эхний улиралд 5,000 гаруй үл хөдлөх хөрөнгө борлогдсон байна.
Нэг сард дунджаар 1,900 үл хөдлөх хөрөнгө гүйлгээнд орж байна гэсэн үг. Үүний маш бага хувь нь зуучлалын салбараар явдаг. Цаашдаа энэ зах зээл аяндаа мэргэжлийн агентаар, зуучлалын салбараар борлуулагдах болно.
Зуучлалын салбарт маш том зах зээл, маш том потенциал байгааг эндээс харж болно. Тэгэхээр барилгын компаниуд зуучлалын байгууллагад хандахын давуу талыг анзаарч эхэлж байна.
-Ер нь энэ чиглэлийн бизнес эрхлэгчид юун дээр анхаарах ёстой юм бол?
-Харилцах ёс зүй. Ёс зүйтэй байж хүний итгэлийг олж авч, бизнес нь илүү амжилттай явна. Хэрэглэгчдэд буруу мэдээлэл өгөх, үл хөдлөх хөрөнгийн сул тал, давуу талыг хангалттай тайлбарлаж өгөхгүй байх зэрэг нь хүмүүсийг маш их хохироодог.
Бидний дагаж мөрддөг этик ёс зүйн журамд маш олон зүйлс тусгагддагийн нэг нь үнэн зөв мэдээлэл өгөх юм. Харилцагч яагаад агентийг ашиглаж чаддаггүйн шалтгаан дээр хэлсэн буруу ойлголтууд.
Өмнө нь барилгын компаниуд зөвхөн борлуулалтаа хийхийн тулд харилцагчдынхаа итгэлийг алдсанаас үүдэн буруу ойлгогдсон тохиолдлууд олон бий.
Одоогоор Монголчууд агентийг бүрэн ашиглаж чадахгүй байна.
Тиймээс цаашид үл хөдлөх зуучлалын салбарт агентууд ёс зүйтэй, харилцагчдаа дээдэлсэн хариуцлагатай байх нь чухал гэж боддог.
Нөгөө талаас агент хүний үүрэг бол худалдагч, худалдан авагч хоёрыг холбох гүүр болох явдал.
Өнөөдрийн эдийн засгийн нөхцөл байдал шиг орон сууц нь их байгаа боловч худалдан авагч нь бага байх үед ч тэр, худалдан авагч их, үл хөдлөх хөрөнгө нь бага байх үед ч тэр агент зуучлах л үүрэгтэй.
Энэ үүднээсээ агент нь улсын эдийн засгийн салбарт ч маш чухал үүрэгтэй. Учир нь удаашралтай болсон зах зээлийг түргэсгэх, эргэлтэд оруулахад тусалдаг.
-Олон улсад үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар хэр хөгжсөн байдаг вэ. Тэдэнтэй харьцуулахад манай улс ямар түвшинд явж байна?
-Манай улсын хувьд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарын хууль, эрх зүйн орчин шийдэгдээгүй байгаа. Харин олон улсын хэмжээнд бол нэлээд хөгжсөн байдаг.
Хууль тогтолцоотой, системтэй болчихсон. Хамгийн наад зах нь гэхэд үл хөдлөхөө заавал лицензтэй, мэргэшсэн хүнээр зуучлуулдаг. Тэр нь илүү найдвартай гэж үздэг.
-Энэ салбарыг хөгжүүлэхийн тулд яах ёстой гэж бодож байна. Хэзээ энэ салбарыг иргэд, харилцагчид мэддэг, ойлгодог болно гэж бодож байна?
-Эрх зүйн орчинг бүрдүүлж өгөх ёстой. Үүнээс гадна нийгмийн хандлагыг зөв тийш нь залах нь чухал байна.
Бодлын хурдаар бол мэдээж өнөөдөр, маргааш ч энэ салбарын үйл ажиллагааг эрчимжүүлж, эрэлттэй болгомоор байна.
Гэхдээ аливаа ажил хэрэг шат дараалалтай байдаг учраас илүү мэргэжлийн түвшинд хөгжихөд дахиад хэсэг хугацаа хэрэгтэй. Үүнд Ремаксынхан бид өөрсдийн хувь нэмрээ оруулах болно.
Ерөнхийлөн хэлэхэд өөрийн цаг завыг хэмнэж, хамгийн боломжит үнээр мэргэжлийн үйлчилгээ авч, толгой өвдөхгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөө борлуулах эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө олж авахыг зорьж байгаа бол агентад хандах нь хамгийн зөв шүү гэдгийг хэлмээр байна.
-Ярилцсанд баярлалаа.
